Facility/Property management blog

 

 Mit lehet tenni egy épület részleges kihasználtsága esetén?

A tulajdonos, a property manager és a külsős facility management cég számos módon hozzájárulhat egy ingatlan bérbeadási rátájának növeléséhez. Az ingatlan állapotának fenntartása, az energiahatékonyság javítása, a bérlői igényekre való odafigyelés és a modern technológiák alkalmazása mind olyan tényezők, amelyek növelik az épület vonzerejét. Emellett a rendszeres piacelemzés, a megfelelő árképzés, a bérlőkkel való folyamatos kommunikáció és a rugalmas szolgáltatások biztosítása hosszú távon is hozzájárul a sikeres bérbeadáshoz.

A részleges kihasználtság komoly probléma a kereskedelmi (spekulációs, tehát kiadási célú) épületek számára szerte az Egyesült Államokban. Az ilyen ingatlanok nem termelnek ugyanolyan bevételt, mint a teljesen foglaltak, ami nyomást gyakorol a kereskedelmi életképességükre, és csökkenti a szükséges beruházásokhoz rendelkezésre álló forrásokat is – írta nemrégiben a Facilitymanagement.com. A Nemzetközi Létesítménygazdálkodási Szövetség (IFMA) nehéz kezelhetősége és a probléma tovagyűrűző hatásai miatt a részleges kihasználtságot a 2024-es év és az elmúlt évek egyik vezető kihívásaként sorolta fel. Itt van tehát az ideje, hogy „a sikeres munkahelyek gondos gazdájaként” a Property/Facility Management Blog is foglalkozzon a témával.

A probléma nagyságrendjének érzékeltetésére néhány szám a Portfolio.hu-tól: A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4.440.490 négyzetmétert tesz ki, amelyen belül 3.603.265 négyzetméter „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 837.225 négyzetméter saját tulajdonú irodaház található. Az üresedési ráta tovább emelkedett, a bérirodáknál 16,9, míg a teljes irodapiacon 17,2 százalék, ami több, mint 9 éves csúcsot jelent. Gyors számolással ez közel 764.000 olyan négyzetmétert jelent, ami nem hajt hasznot a tulajdonosa számára.

A bevezetőben említett cikk kitér arra is, hogy a kihasználtsági KPI (Key Performance Indicator) teljesítésének elmaradása azt is jelenti, hogy kevesebb pénzeszköz áll rendelkezésre az épületek fenntarthatóbbá tételére irányuló beruházásokra, ami az IFMA szerint a létesítménygazdák számára jelenleg a másik legnagyobb kihívás. A „nagy” projektekhez, például a tetőkre szerelt napelemekhez szükséges tőke egyszerűen nem áll rendelkezésre. Ennek eredményeképpen ezek a projektek szünetelnek, és nehézkessé válik a fenntarthatósági célok elérése is. Az energiahatékonyság, a hulladékcsökkentés és az épület környezeti hatásainak minimalizálása mind-mind némi pénzt igényel.

A rugalmas munkavégzés, a táv- és hibrid munka elterjedése is hozzájárul ehhez a tendenciához. A KSH adatai szerint míg Magyarországon 2022-ben 341.653 fő végzett távmunkát rendszeresen vagy alkalmanként, addig ez a szám 2023-ban nem, hogy csökkent volna, de némileg növekedett is (344.448 fő).

Úgy tűnik, hogy szinte minden héten új jelentések érkeznek a munkahelyek jövőjéről, skálájuk az irodába való teljes visszatéréstől a távmunka általánossá válásáig terjed. Az igazság valószínűleg valahol a kettő között van, mivel a vállalatok megtalálják a számukra megfelelő megoldást, ami gyakran valamilyen hibrid módszer. Az azért leszögezhető, hogy a rugalmas irodáknak nagy szerepük lesz az elkövetkező években.

Van a problémára megoldás?

Mit tud tenni egy property management (PM) cég, ha azt tapasztalja, hogy az ingatlanának egy jelentős hányada nincs bérbeadva?

1. Piacelemzés és az árstratégia felülvizsgálata

Ellenőrizheti, hogy az ingatlanok bérleti díja versenyképes-e a helyi piacon. Ha a bérleti díjak túl magasak, csökkentheti azokat, hogy vonzóbbá tegye az ingatlant. Felmérheti a helyi piac kereslet-kínálati viszonyait, hogy jobban igazíthassa ajánlatait.

2. Marketing és promóciós erőfeszítések fokozása

Több hirdetési csatornán is meghirdetheti az ingatlanokat, például online hirdetési oldalakon, közösségi médiában, helyi lapokban vagy ingatlanügynökökön keresztül. Különleges ajánlatokat is kínálhat, például egy hónap ingyen bérlést, ha a bérlők hosszabb távra szerződnek.

3. Ingatlan fejlesztése és modernizálása

Amennyiben az ingatlana nem vonzó, akkor felújítással, modernizálással növelheti annak vonzerejét (például energiahatékonyság növelése, újabb felszereltség vagy jobb közös területek kialakítása). Különböző felszereltséget vagy szolgáltatásokat adhat hozzá, mint például parkolás, biztonsági szolgáltatások vagy fitneszlétesítmények.

4. Célzott bérlői csoportok elérése

Specifikus célcsoportokat is megszólíthat, például fiatal szakemberek vagy ügyvédi irodákat, olyanokat. Kidolgozhat olyan speciális csomagokat, amelyek vonzóbbak lehetnek ezeknek a csoportoknak (pl. rövid távú bérleti lehetőségek, irodai használatra alkalmas terek).

5. Bérlői kapcsolatok javítása

Ha a bérlői elégedettség alacsony színtű, ennek javítása révén hosszabb távon is csökkentheti a bérlők cserélődését. Gyorsabb karbantartási szolgáltatások, jobb ügyfélkapcsolatok és extra szolgáltatások növelhetik a bérlők lojalitását.

6. Rövid távú bérbeadás vizsgálata

Ha a hosszú távú bérlők kereslete nem kielégítő, megfontolhatja az ingatlan rövid távú bérbeadását, például turistáknak vagy üzleti célú vendégeknek (booking oldalak).

7. Bérlői programok és ajánlások

Létrehozhat hűségprogramokat vagy ajánlási rendszereket, ahol meglévő bérlők új bérlők hozataláért kedvezményeket vagy jutalmakat kaphatnak.

A Grossvenor Systems blogbejegyzésében négy stratégiát javasol a foglaltsági ráta növelésére:

1. Fókuszáljon a bérlők megtartására!
2. Egyszerűsítse a bérlési folyamatot!
3. Növelje az ingatlan vonzerejét!
4. Ne feledkezzen meg a marketingről!

Az Icecobotics.com csomagja:

1. Tegye vonzóvá az ingatlant!
2. Alakítson ki biztonságos környezetet!
3. Növelje az innovatív technológiai kínálatot!
4. Biztosítson közös kényelmi szolgáltatásokat!
5. Turbózza fel a marketingstratégiáját!
6. Kínáljon rugalmas bérleti lehetőségeket!
7. Folytassa a korszerűsítést és felújítást!
8. Biztosítson egyedülálló ügyfélszolgálatot!
9. Tervezze meg a rendszeres épületkarbantartás!

Mit tud tenni egy külsős facility management cég, hogy egy adott ingatlan bérbeadási rátáját növekedjen?

Egy megfelelően felkészült külsős létesítménygazdálkodási vállalat szerepe kulcsfontosságú lehet egy adott ingatlan bérbeadási rátájának növekedésében. Az ingatlan üzemeltetésére és karbantartására szakosodott cégek hozzájárulhatnak az épület vonzóbbá tételéhez a potenciális bérlők számára, miközben költséghatékony megoldásokkal biztosítják az ingatlan hosszú távú fenntarthatóságát. Milyen lehetőségek állnak rendelkezésre?

1. Az ingatlan állapotának javítása és fenntartása

Az épület fizikai állapota az egyik legfontosabb tényező a bérlők döntéshozatalában. Egy FM cég rendszeres karbantartási tevékenységekkel biztosíthatja, hogy az épület mindig jó állapotban legyen. Ide tartozik a következő feladatok ellátása:

– a közművek (víz, elektromosság, fűtés) megfelelő működésének biztosítása

– az ingatlan tisztaságának folyamatos fenntartása

– az épület homlokzatának, belső tereinek és a közösségi területek rendszeres felújítása, karbantartása

– a zöldterületek gondozása és a parkolók fenntartása

 Az ilyen szolgáltatások vonzóbbá teszik az ingatlant, mivel a potenciális bérlők szívesebben választanak egy jól karbantartott, korszerű épületet, ami hosszú távon is költséghatékonyabb lehet számukra.

2. Energiahatékonyság és fenntarthatósági intézkedések

Napjainkban a bérlők egyre inkább keresik az energiahatékony és fenntartható épületeket. Egy FM cég bevezetheti az alábbi intézkedéseket:

– energiatakarékos világítás és fűtési rendszerek telepítése

– a hulladékkezelés optimalizálása, újrahasznosítási programok bevezetése

– a zöld technológiák és megújuló energiaforrások (pl. napelemek) alkalmazása.

– az épület hőszigetelésének javítása

 Az energiahatékony megoldások nemcsak a bérlők költségeit csökkentik, hanem az épület fenntarthatósági szempontból is vonzóbbá válik, amely ma már sok bérlő számára elsődleges szempont. A zöld bérlés kérdéskörével külön blogbejegyzésben foglalkoztunk.

3. Rugalmas és testreszabott szolgáltatások nyújtása

Egy FM cég kiemelkedhet a versenytársak közül, ha olyan rugalmas szolgáltatásokat kínál, amelyek megfelelnek a bérlők egyedi igényeinek. Például olyan testreszabható karbantartási, üzemeltetési és takarítási szolgáltatások nyújtása, amelyek figyelembe veszik a bérlők specifikus szükségleteit. Ez a fajta rugalmasság növeli az ingatlan vonzerejét, hiszen a bérlők egy olyan épületet keresnek, amely könnyen alkalmazkodik a változó üzleti környezetükhöz.

4. Bérlői elégedettség és ügyfélkezelés

A bérlők hosszú távú megtartása szintén növelheti az ingatlan bérbeadási rátáját. Egy facility management (FM) cég olyan szolgáltatásokat nyújthat, amelyek célja a bérlők elégedettségének növelése:

– gyors válaszidő a különböző problémákra

– ügyfélközpontú hozzáállás és folyamatos kommunikáció a bérlőkkel

– a bérlők igényeinek rendszeres felmérése és ezek alapján történő fejlesztések bevezetése

 Az elégedett bérlők nagyobb valószínűséggel hosszabbítják meg bérleti szerződéseiket, és ajánlják az épületet másoknak is, ezzel növelve a kihasználtságot.

5. Digitális megoldások és automatizálás

A modern technológia alkalmazása jelentős előnyt biztosíthat egy létesítménygazdálkodási cégnek. Az FM cégek digitális megoldásokat vezethetnek be, például:

– okosépület-technológiák, amelyek monitorozzák az épület energiafogyasztását, biztonsági rendszereit és karbantartási szükségleteit

– automatizált karbantartási rendszerek, amelyek előre jelzik, mikor szükséges egy adott berendezés javítása vagy cseréje

– online megoldások, ahol a bérlők könnyen kezelhetik karbantartási kéréseiket, nyomon követhetik a számlákat, és kapcsolatba léphetnek az FM céggel.

6. Marketing és ingatlanpiaci elemzések

Egy jól informált facility management cég részt vehet az ingatlan marketingjében is. Az ingatlanpiaci trendek elemzésével és megértésével az FM cég javaslatokat tehet az ingatlantulajdonosnak és a property managereknek a piaci igényekhez igazodó fejlesztésekre. Ezen kívül a cég segíthet a bérbeadás optimalizálásában.

A property managerek egyik legfontosabb célja, hogy növeljék a bérlők számát, illetve az általuk elfoglalt területet egy épületben vagy komplexumban. Egy kereskedelmi (spekulációs) ingatlan vonzóvá tétele a bérlők számára a részletekre való odafigyelés és a potenciális bérlők igényeinek alapos ismeretének kombinációját igényli. E stratégiák végrehajtásával a tulajdonosok és a PM-ek növelhetik ingatlanjaik vonzerejét, és több bérlőt vonzhatnak. Munkájukat egy jól felkészült létesítménygazdálkodási csapat, például a BIG-HAUSE Kft-é is segíteni tudja.

A címlapkép forrása: Freepik.com
Közzététel: 2024. szeptember 17.
© Kérjük a szerkesztőségeket, hogy bejegyzésünk átvételekor hitvatkozásként jelöljék meg (linkkel) a Property/Facility Management Blog-ot és/vagy a BIG-HAUSE Kft-t!

What can be done if a building is partly occupied?

The owner, the property manager and the external facility management company can contribute to increasing the occupancy rate of a property in many ways. Maintaining the condition of the property, improving energy efficiency, listening to tenants’ needs and using modern technologies are all factors that can increase the attractiveness of a building. In addition, regular market analysis, appropriate pricing, ongoing communication with tenants and flexible services also contribute to successful long-term rental success.