Facility/Property management blog

 

Mi a teendőjük a facility- és a property managereknek egy tűzvész után?

Egy tűzvész után összetett feladat hárul a facility- és a property managerekre. Gondoskodniuk kell az épület és az emberek biztonságosságáról és biztonságáról, meg kell akadályozniuk a további károkat, dokumentálniuk kell a történteket, valamint össze kell hangolniuk a műszaki vizsgálatokat, a kárelhárítást, a takarítást és a helyreállítást. Ráadásul a tűz mellett a füst, a korom, a tűzoltáshoz használt víz és akár az épületgépészeti rendszerek is jelentős károkat okozhatnak. Mit kell tenni az első órákban, mire kell figyelni az első 48 órában, és hogyan lehet az ingatlan biztonságos működését visszaállítani? 

A BIG-HAUSE Facility Management Kft. szakértői pontosan tudják, hogy egy facility management (FM) és property management (PM) szolgáltató valódi vizsgája nem a mindennapi működtetés során, hanem a krízishelyzetekben zajlik. Egy tűzesetnél mindenki számára egyértelmű, mikor van baj. Akkkor, amikor lángok csapnak fel, megszólal a tűzjelző, megérkeznek a tűzoltók, és az épületet kiürítik. Sokkal kevésbé látványos azonban az a folyamat, amely a tűz eloltása után kezdődik. Pedig  FM vagy PM szolgáltató számára ekkor indul az egyik legösszetettebb és legnagyobb felelősséggel járó feladat. 

A tűz után nem egyszerűen egy „leégett helyiséget” kell helyreállítani. A füst a légtechnikai rendszeren, ajtóréseken, födémekben és egyéb légáramlási útvonalakon keresztül olyan területekre is eljuthat, ahol láng egyáltalán nem „járt”. A tűzoltás során felhasznált víz pedig újabb károkat okozhat a falakban, padlóban, szigetelésben, elektromos rendszerekben vagy akár az épület más szintjein. 

Ezért a tűz utáni facility management elsődleges feladata nem az, hogy „minél gyorsabban kitakarítsuk az épületet”. Éppen ellenkezőleg: az első órákban a legfontosabb a kontroll megszerzése, a további károk megakadályozása, a helyszín dokumentálása és a helyreállítás szakszerű megszervezése.

1. Az első szabály: addig senki nem mehet vissza, amíg nincs rá engedély

A tűz eloltása nem jelenti azt, hogy az épület ismét biztonságos. A tűzoltóság vagy az illetékes szakember engedélye nélkül a facility managernek, a karbantartóknak, a takarítóknak, a bérlőknek és a tulajdonosoknak sem szabad visszatérniük a károsodott területre. Egy kívülről stabilnak tűnő épületben lehetnek meggyengült födémek, mennyezeti elemek, csúszós felületek, sérült vezetékek vagy egyéb veszélyforrások.

A magyar katasztrófavédelem szerint a tűzeset helyszínén a tűzvizsgálat során fényképek, dokumentumok, tanúvallomások és szakértői bizonyítékok is szerepet kaphatnak. Ezért különösen fontos, hogy az FM-szolgáltató ne kezdjen önálló „rendrakásba”, mielőtt a szükséges hatósági és biztosítói lépések megtörténtek. 

Gyakorlati teendő: jelöljük ki, hogy ki jogosult belépni az épületbe, mely területek lezártak, milyen egyéni védőeszköz szükséges, és ki vezeti a belépők nyilvántartását.

2. Az első órákban a dokumentáció legalább olyan fontos, mint a kárelhárítás

A tűz utáni első 48 óra alapvetően meghatározhatja a helyreállítás menetét. A helyszínt még a takarítás vagy a sérült tárgyak elszállítása előtt fényképekkel, videóval, dátummal és lehetőség szerint pontos helymeghatározással dokumentálni kell. Nem csak a ténylegesen leégett területeket érdemes rögzíteni, hanem a szomszédos és első látásra sértetlen helyiségeket, berendezéseket és épületgépészeti rendszereket is. Ez azért lényeges, mert a füst, korom, víz vagy szaghatás később olyan helyeken is kimutatható lehet, amelyek a tűz után első pillantásra teljesen épnek látszanak. 

A facility managernek ezért célszerű létrehoznia egy külön „tűzkár-dokumentációs mappát”, amelybe bekerülhet például:
– a tűzeset időpontja és rövid eseménykrónikája;
– a hatósági és biztosítói kapcsolattartók adatai;
– fényképek és videók;
– az érintett helyiségek és épületrészek listája;
– az épületgépészeti és elektromos rendszerek állapota;
– a károsodott berendezések és ingóságok jegyzéke;
– a beavatkozó cégek és szakemberek munkanaplói;
– a megtett intézkedések és azok időpontjai. 

A jó dokumentáció nem bürokratikus teher: a későbbi biztosítási, műszaki és helyreállítási döntések egyik legfontosabb alapja.

3. A tűz után a víz is ellenség lehet

A tűzoltás során felhasznált víz sok esetben legalább olyan sürgős kezelést igényel, mint maga a tűzkár. A víz bejuthat a padló alá, a falak mögé, a szigetelésbe, az álmennyezet fölé vagy más szintekre, miközben a felület már száraznak tűnik. 

Ezért a facility management szolgáltatónak azonnal fel kell mérnie:
– hol használtak oltóvizet;
– merre folyhatott el;
– mely falak, padlók és mennyezetek nedvesedhettek át;
– hol találhatók érzékeny elektromos vagy informatikai rendszerek;
– szükséges-e vízkár-elhárítás, szárítás vagy páratartalom-monitorozás. 

Különösen fontosak az elektromos helyiségek, szerverhelyiségek, gépészeti terek, liftek, irattárak és egyéb kritikus infrastruktúrák. A nedvesség később korróziót, szagproblémát, anyagkárosodást és mikrobiológiai problémákat is előidézhet.

4. A lángok után a füsttel is meg kell küzdeni

A modern épületekben a tűz egyik legnagyobb „láthatatlan” következménye a füstszennyezés. A Cleanfax 2026. szeptember 9-i, mostani bejegyzésünkhöz ötletet adó szakmai összefoglalója szerint a füst nem pusztán korom: részecskéket, gázokat, illékony és félig illékony szerves vegyületeket, savas komponenseket és egyéb égéstermékeket is tartalmazhat. Ezek az anyagok a porózus építőanyagokba, textíliákba, bútorokba és légtechnikai rendszerekbe is bekerülhetnek. Ezért súlyos szakmai hiba lehet kizárólag csak a láthatóan fekete, kormos helyiséget kezelni. 

A facility managernek azt is meg kell vizsgálnia, hogy a füst milyen útvonalon terjedhetett. Érintett lehet például a légtechnika, a mennyezeti plénum, a kábel- és gépészeti átvezetések, a lépcsőház vagy más légáramlási útvonal. 

Fun fact: a tűz során keletkező lebegő részecskék átmérője akár 700-szor kisebb lehet a hajszálénál, így könnyedén átjutnak az egyszerű porszűrőkön, és mélyen beépülnek a beton és gipszkarton pórusai közé.

5. A HVAC-rendszert különösen óvatosan kell kezelni

Amennyiben a tűz idején működött a HVAC-rendszer, akkor az potenciálisan az épület távolabbi részeibe is továbbíthatta a füstöt és a koromrészecskéket. Emiatt az érintett légtechnikai rendszerek újraindítása előtt célszerű szakértői állapotfelmérést végezni. Ellenőrizni kell – többek között – a szűrőket, légkezelőket, visszatérő és befúvó ágakat, légcsatornákat, zsalu­kat és a gépészeti helyiségeket. 

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha az iroda „már nem füstös”, attól még nem biztos, hogy a légtechnika bekapcsolható.

6. Biztosítani kell az épületet

A tűzben megsérült ajtók, ablakok, falak vagy tetőszerkezetek miatt az épület könnyen védtelenné válhat. A Burggraf Restoration és a Woodard szakmai ajánlásai egyaránt kiemelik az ideiglenes lezárás, a nyílászárók biztosítása és szükség esetén az őrzés fontosságát. 

Az FM-szolgáltató feladata lehet például:
– a sérült ajtók és ablakok ideiglenes lezárásának megszervezése;
– a veszélyes területek kordonnal történő elhatárolása;
– a beléptetés szabályozása;
– az ideiglenes vagyonőrzés megszervezése;
– a riasztó- és kamerarendszerek állapotának ellenőrzése;
– az épületnek az időjárás elleni ideiglenes védelmének megszervezése. 

Ez nem pusztán vagyonvédelmi kérdés. Egy nyitott tető vagy betört ablak miatt egy eső újabb jelentős károkat okozhat. 

Fun fact: a biztosítási statisztikák alapján a tűzvész sújtotta ingatlanokban a másodlagos vagyonvesztés (lopás és vandalizmus) legnagyobb része nem a katasztrófa napján, hanem az azt követő 72 órában történik (ha nincs élőerős őrzés).

7. Ne a takarítással kezdjük – hanem a megfelelő helyreállítási tervvel

A property manager vagy a facility manager egyik legfontosabb feladata a megfelelő szakemberek koordinálása. A tűzkár helyreállítása tipikusan több szakterület együttműködését igényli: statikus, épületgépész, villamos szakember, restaurátor/helyreállító cég, takarítási szakember, biztosítói kárszakértő és szükség esetén környezet-egészségügyi vagy beltéri levegőminőségi szakember is bekapcsolódhat. A Cleanfax külön hangsúlyozza, hogy a szennyeződés mértéke pusztán szemrevételezéssel nem feltétlenül határozható meg. 

A helyreállítási tervben érdemes különválasztani:
– az élet- és munkavédelmi intézkedéseket;
– a további károk megakadályozását;
– a dokumentációt és biztosítási ügyintézést;
– a víz- és nedvességkárok kezelését;
– a füst- és koromszennyezés kezelését;
– az épületgépészeti és elektromos rendszerek vizsgálatát;
– a takarítást és szagtalanítást;
– a javítást és rekonstrukciót;
– a végső ellenőrzést és a használatba vételt.

8. Mikor lehet újra használni az épületet?

A „már kitakarítottuk” nem azonos azzal, hogy „az épület újra biztonságosan használható”. A visszaköltözés előtt meg kell győződni arról, hogy az érintett épületszerkezetek, közművek, elektromos rendszerek, gépészeti berendezések és egyéb kritikus rendszerek megfelelő állapotban vannak. A füstszennyezés esetében pedig nem kizárólag a szemmel látható tisztaság lehet a döntési szempont. A Cleanfax már említett cikke szerint a helyreállítás eredményességét szükség esetén független környezeti vagy beltéri levegőminőségi vizsgálattal is célszerű ellenőrizni. 

A property manager feladata ebben a szakaszban elsősorban a szereplők koordinációja és a dokumentált átadás megszervezése. 

Fun fact: a füst szaga önmagában nem megbízható „mérőműszer”. A kellemetlen szag megszűnése nem feltétlenül jelenti azt, hogy minden szennyeződés eltűnt, ahogyan az erős szag sem feltétlenül jelenti ugyanazt a szennyeződési szintet minden helyiségben. 

Mint láthatta, egy tűzeset után a profi facility management szolgáltató nem egyszerűen takarítókat, karbantartókat vagy biztonsági őröket küld az ingatlanhoz. A legfontosabb feladata a helyzet kontrollálása és a helyreállítási folyamat koordinálása. A jó sorrend általában ez: először a biztonság, azután a dokumentáció, majd a további károk megakadályozása. Ezt követi a szakértői felmérés, a helyreállítás, az ellenőrzés és végül az „újrahasználat”. A valódi felkészülés nem a tűzeset pillanatában kezdődik. Érdemes előre megállapodni olyan szolgáltatókkal, amelyek szükség esetén ideiglenes energiát, hűtést, vizet, berendezésjavítást vagy egyéb helyreállítási feladatokat tudnak biztosítani. A rendszeres gyakorlatok és az előre kidolgozott vészhelyzeti eljárások pedig jelentősen csökkenthetik a káoszt egy valódi esemény során.

A címlapkép forrása: Magnific.com
Közzététel: 2024. szeptember 22.
© Kérjük a szerkesztőségeket, hogy bejegyzésünk átvételekor hitvatkozásként jelöljék meg (linkkel) a Property/Facility Management Blog-ot és/vagy a BIG-HAUSE Kft-t!

What should facility and property managers do after a fire?

After a fire, facility and property managers face a complex set of tasks. They must ensure the safety and security of the building and its occupants, prevent further damage, document what happened, and coordinate technical inspections, damage control, cleanup, and restoration. Furthermore, in addition to the fire itself, smoke, soot, water used for firefighting, and even building mechanical systems can cause significant damage. What should be done in the first few hours, what should be monitored during the first 48 hours, and how can the safe operation of the property be restored?