Facility/Property management blog

Amit a létesítménygazdáknak tudniuk kell a betonnal kapcsolatban

A beton sokoldalú anyag, amely az ipari és kereskedelmi (üzleti célú) épületekben számos építési elemhez és területhez alkalmazható az alapozástól a padlón át egészen a parkolóig. A betonnal kapcsolatos üzemeltetési feladatok és intézkedések jellege és gyakorisága az adott épület típusától, a használattól, az elvárásoktól és a környezeti tényezőktől függően változhat. Mit várhatnak el a tulajdonosok és a létesítménygazdák tőlünk, FM-szakemberektől?

Miért imádjuk a betont? – tette fel a kérdést május 15-én az Otpotthon.hu. Vannak, akik a szótól is rosszul vannak, mások kifejezetten szeretik. A cikkben leírják azt is, hogy a KSH szerint 2012-2018 között, a természetes borítású felszínek rovására a legnagyobb arányban az összefüggő településszerkezet (17%) és az ipari, kereskedelmi területek (16%) alkotta mesterséges felszín növekedett, vagyis Európában élen járunk a betonozásban és a kövezésben. Az új városépítészeti trendek ugyanakkor a zöldterületek visszatérése irányába mutatnak a világban.

Szinte ugyanebben az időben jelent meg egy írás a Facilities.com weboldalon, amelynek szerzője arról ír, hogy a parkolóházak olyan körülményeknek vannak kitéve, amelyek a beton károsodásához vezethetnek. A jármű- és gyalogos forgalom, az időjárási viszonyok, a víznek és a vegyszereknek való kitettség megviseli a gépkocsibeállók felületeit és a szerkezeti elemeket. Megelőző lépéseket tartalmazó, folyamatos karbantartási program nélkül romlás következik be. A folyamat lehet, hogy lassan indul, de ha nem javítják ki, idővel felgyorsul, s akár katasztrofális meghibásodáshoz vezethet.

E két cikk adja az apropóját annak, hogy áttekintsünk néhány, a világ leggyakrabban használt, már az ókori rómaiak által is ismert építőanyagával kapcsolatos kérdést.

A globális építőiparban felhasznált anyagok több mint fele beton. Ennek oka, hogy ez az anyag rendkívül sokoldalú, gazdaságos és könnyen hozzáférhető. Hatalmas súlyokat képes elviselni, egy négyzetcentiméternyi elbírhat akár 20 tonna súlyt is, ami körülbelül annyi, mint 200 átlagos autó tömege. Környezetbarátnak tekinthető: jóllehet előállítása során szén-dioxid keletkezik, amely hozzájárul az üvegházhatású gázok kibocsátásához, a beton ökológiai lábnyoma csökkenthető. Például a betonban használt cement részben helyettesíthető olyan anyagokkal, mint a kőliszt, a hamuzsír vagy a földpát. Ezenkívül amellett, hogy a beton maga is újrahasznosítható anyag, újrahasznosított anyagokat is felhasználhatnak a gyártásához. Ausztráliai kutatók például arra a következtetésre jutottak, hogy amennyiben a betonban levő természetes homok akár 40%-át „felaprított” hulladéküveggel helyettesítik, a beton szilárdságát és tartósságát akár még javítani is lehet.

Képes hőt tárolni és felszabadítani: ez a tulajdonság előnyös lehet az energiahatékonyság szempontjából, mivel segít kiegyenlíteni a hőmérsékleti ingadozásokat az épületekben. Emiatt gyakran alkalmazzák a passzív hűtési vagy fűtési rendszerekben.

Egy ipari és kereskedelmi épületben számos területet lehet betonból kialakítani.

Néhány példa a beton épületen belüli alkalmazására

 1. Padlók
A kereskedelmi épületekben gyakran alkalmaznak beton padlókat. Ezek a padlók tartósak, könnyen tisztíthatók és ellenállnak a nagy forgalomnak és a nehéz terheknek. A beton padlók lehetnek sima felületűek vagy speciális speciális, például csúszásgátló vagy dekorációs bevonatokkal ellátottak.

2. Folyosók és lépcsők
A folyosók és lépcsők is készülhetnek betonból. A beton folyosók és lépcsők strapabíróak és hosszú élettartamúak lehetnek. Az ilyen területeken is alkalmazhatnak csúszásgátló bevonatokat vagy díszítőelemeket, hogy biztonságosak és esztétikusak legyenek.

3. Parkolóhelyek
Az ingatlanokhoz tartozó parkolóhelyek gyakran betonból készülnek. A beton parkolók ellenállnak a nehéz gépek súlyának és az időjárási hatásoknak. Az ilyen parkolók általában sima betonfelülettel rendelkeznek, hogy könnyű legyen a járművek mozgatása és a takarítás.

4. Külső területek
Betonból készülhetnek a létesítmények külső területei is, például az előcsarnok, a teraszok vagy a kültéri ülőhelyek. A beton a kültéri környezetben ellenálló és könnyen karbantartható anyag.

5. Alapozás és szerkezeti elemek
A beton fontos szerepet játszik az épületek alapozásában és a szerkezeti elemekben. Az alapozás betonból készül, hogy biztosítsa annak stabilitását és biztonságát. A szerkezeti elemek, például a pillérek és a gerendák a szilárdság és a tartósság érdekében szintén készülhetnek betonból.

Az FM-szakembereknek széleskörű szakértelemmel kell rendelkezniük a beton szerkezetek és padlók kezelésében. Fontos, hogy rendelkezzenek tapasztalattal a beton technológiában, karbantartásban, ismerjék a vonatkozó előírásokat, hogy hatékonyan kezeljék ezeket az elemeket az irodaházakban.

A tulajdonosok és a property managerek főként az alábbiakat várhatják el tőlünk, FM-szakemberektől:

1. Vizsgálat és felmérés
Az FM-szakembereknek fel kell mérniük és ellenőrizniük kell a beton szerkezetek és padlók állapotát. Ez magában foglalhatja a repedések, a kopások, a deformációk vagy más károsodások vizsgálatát és dokumentálását. A rendszeres vizsgálatok segíthetnek az esetleges problémák időben történő azonosításában és a megelőző intézkedések meghozatalában.

2. Karbantartási tervek kidolgozása
Az FM-szakembereknek karbantartási terveket kell kidolgozniuk a beton szerkezetek és padlók számára. Ez magában foglalhatja a tisztítási és karbantartási eljárásokat, a repedések javítását, a bevonatok frissítését vagy más specifikus feladatokat. A karbantartási terv segít fenntartani a beton szerkezetek tartósságát és esztétikai megjelenését.

3. Biztonsági intézkedések meghozatala
Az FM-szakembereknek felelősök a biztonságos munkakörnyezet fenntartásáért. Ez magában foglalja a beton szerkezetek és padlók biztonsági ellenőrzését, szükség esetén a csúszásgátló bevonatok vagy egyéb biztonsági intézkedések alkalmazását. A kockázatok azonosítása és a megfelelő intézkedések meghozatala segíti a balesetek és a sérülések elkerülését.

4. Javítás és felújítás
Az FM-szakembereknek meg kell szervezniük és felügyelniük kell a beton szerkezetek és padlók javítását és felújítását, amikor szükséges. Ez lehet repedések, deformációk javítása, kopott területek újraépítése, bevonatok frissítése vagy más javítási munkák. A megfelelő és időben történő javítások és felújítások hozzájárulnak a beton szerkezetek hosszú élettartamához és fenntartják a megfelelő állapotot.

5. Tervezés és projektek kezelése
Az FM-szakembereknek például egy irodaház építése vagy felújítása során részt kell venniük a beton szerkezetek tervezésében és a beton padlók kialakításában. Az FM-szakemberek szakértelmükkel hozzájárulhatnak a megfelelő beton minőségének és tartósságának biztosításához, valamint a környezeti és munkavédelmi előírásoknak való megfeleléshez.

6. Költséghatékonyság és költségvetés kezelése
Az FM-szakembereknek gondoskodniuk kell a költséghatékonyságról és a beton szerkezetekkel és padlókkal kapcsolatos költségvetések kezeléséről. Ez magában foglalja a karbantartási és javítási költségek figyelemmel kísérését, a költségek optimalizálását és a pénzügyi források hatékony felhasználását.

7. Kapcsolattartás a szakemberekkel
Az FM-szakembereknek szoros kapcsolatot kell tartaniuk a beton szerkezetekkel és padlókkal foglalkozó szakemberekkel, például az építészekkel, tervezőkkel vagy szakipari vállalkozókkal. Ez segít a hatékony kommunikációban, a projektek megfelelő végrehajtásában és a felmerülő problémák gyors megoldásában.

8. Szabályozások és előírások betartása
Az FM-szakembereknek tisztában kell lenniük a beton szerkezetekre és padlókra vonatkozó szabályozásokkal és helyi előírásokkal. Ezek lehetnek építési-, tűzvédelmi előírások, terhelési normák vagy egyéb jogszabályi követelmények. Az ilyen előírások betartása biztosítja a megfelelő biztonságot és a szabályoknak való megfelelőséget.

Hogyan szerepeltetheti egy kereskedelmi épület tulajdonosa a betonnal kapcsolatos „ügyeket” a facility managerrel kötendő szerződésben?

1. Beton szerkezetek karbantartása
A szerződésben meg lehet határozni, hogy a facility manager felelős lesz a beton szerkezetek karbantartásáért az épületben. Ez magában foglalhatja a rendszeres vizsgálatokat, a repedések és sérülések javítását, a bevonatok frissítését és egyéb karbantartási tevékenységeket.

2. Beton padlók kezelése
A megállapodásban rögzíthető, hogy a facility manager felelős lesz a beton padlók kezeléséért az irodaépületben. Ez tartalmazhatja a padlók tisztítását, csúszásgátló bevonatok alkalmazását, kopott területek javítását és egyéb specifikus feladatokat a padlók fenntartásához.

3. Beton szerkezeti elemek felújítása
A szerződésben szerepelhet az is, hogy a facility manager felelős lesz a beton szerkezetek felújításáért, amikor szükséges. Ez magában foglalhatja a nagyobb javításokat, a repedések kijavítását, a deformációk kezelését és más felújítási munkálatokat.

4. Biztonsági intézkedések
A megállapodásban meghatározható, hogy a facility manager felelős lesz a beton szerkezeti elmekkel és padlókkal kapcsolatos biztonsági intézkedések kezeléséért. Ez magában foglalhatja a csúszásgátló bevonatok alkalmazását, a biztonsági jelzések elhelyezését, a balesetmegelőzési intézkedéseket és más ezirányú tevékenységeket.

5. A szabályzóknak való megfelelés
A szerződésben rögzíthető, hogy a facility manager köteles betartani és betartatni a vonatkozó szabályozásokat és előírásokat a beton szerkezetekkel és padlókkal kapcsolatban. Ez biztosítja, hogy a facility manager megfeleljen a jogi követelményeknek és a szabványoknak.

Fontos, hogy a szerződés pontosan meghatározza a felek jogosultságait, felelősségeit és kötelezettségeit a beton szerkezetekkel és padlókkal kapcsolatban.

Visszatérve a Facilities.com bevezetőben említett cikkére, a szerző kiemeli, hogy a parkolóházak legnagyobb karbantartási kihívása a korrózió, ami akkor következik be, amikor a járművek által bevitt nedvesség és só behatol a betonba, és érintkezik a betonacéllal. Idővel az acélon kialakuló rozsda nyomást gyakorol a betonra, és repedések és repedések kialakulásához vezethet. Beavatkozás nélkül mindez veszélyeztetheti a födém szerkezeti integritását. A nedvesség behatolása a betonba kémiai reakciókat is eredményezhet, amelyek repedést, lágyulást és szilárdságvesztést okoznak a betonban. A kulcs a megelőzés. Ez azt jelenti, hogy a tömítőanyagok és bevonatok használatával járó megelőző intézkedéseket akkor is végre kell hajtani, ha a betonon nincs látható sérülés.

Május 15-én még egy, a témánkba vágó írás jelent meg, ezúttal a Cmmonline.com-on, amely leírja, hogy a rugalmas padlóburkolatok, a polírozott beton és a kerámia csempe tartoznak a legelterjedtebb kemény padlótípusok közé a nem lakóépületekben. Az időszerűvé váló padlócserére vonatkozó megalapozott döntés meghozatala túlmutat a padló puszta megjelenésén. Az illetékeseknek meg kell fontolniuk, hogy ezek közül melyiknek az erősségei, gyengeségei és karbantartási követelményei megfelelőek az épület számára. A polírozott betonpadlóval kapcsolatban megemlítik, hogy népszerűsége a 2010-es évek eleje óta egyre nőtt. A MarketsandMarkets növekedési előrejelzése szerint a csiszolt beton piaca a 2020-as 2,2 milliárd dollárról 2025-re várhatóan 3 milliárd dollárra nő az USA-ban. Találkozhatunk vele a nagy raktárakban, boltokban, sportarénákban, kongresszusi központokban, múzeumokban és egyetemeken, de a felsőkategóriás butikokban és a loftokban is. Egy gazdaságos és környezetbarát választás, mert nem visz be olyan új anyagokat, amelyek például az illékony szerves vegyületekből (VOC) származó egyéb veszélyeket tartalmazhatnak.

A szakértők a beton előnyei közé sorolják az alacsony karbantartási igényt és a sokoldalúságot. A választott csiszolási és polírozási szint meghatározza a padló jellegét. A beton kismértékű csiszolása megmutatja az adalékanyagait, míg a nagyobb csiszolás egyenletesebb megjelenést eredményez. Választható matt vagy magasfényű felületet, amely tükröző fényt eredményez, s ragyogóbbá teszi a környezetet. A polírozott beton jól bírja a nagy gyalogos forgalmat, és pormentes, ami jót tesz a levegő minőségének.

A hátránya közé tartozik a foltosodásra való hajlam. A beton porózus, és felszívja a folyadékokat és foltokat, ha nem takarítjuk fel azonnal a kiömlött anyagot. A szakértővel együtt a BIG-HAUSE Kft. is azt tanácsolja, hogy kerüljük a savas vagy erősen lúgos tisztítószerek használatát betonon, és ne feltételezzük, hogy a betonpadló jó választás minden épületterületen. A polírozott beton nem működik jól savas környezetben, így használata nem ajánlott nyilvános mellékhelyiségekben, például a piszoár alatt.

A címlapkép forrása: Freepik.com
Közzététel: 2023. május 23.

What property managers need to know about concrete

Concrete is a versatile material that can be used for many construction elements and areas in industrial and commercial (business) buildings, from the foundation to the floors and parking lots. The nature and frequency of operational tasks and measures related to concrete may vary depending on the type of building, use, expectations and environmental factors. What can owners and property managers expect from us, FM-managers?