Facility/Property management blog

BREEAM és létesítménygazdálkodás

A BREEAM épületminősítési rendszer a környezeti, társadalmi és gazdasági tényezők széles skáláját veszi figyelembe az épület életciklusában. Az értékelés számos területre kiterjed, ideértve az energiahatékonyságot, a vízhasználatot, a hulladékkezelést, az anyagok fenntarthatóságát, a közlekedési lehetőségeket, a környezeti tervezést és a helyi környezeti hatásokat. Az idők során a BREEAM rendszer több verziója és kategóriája jelent meg, különböző épülettípusokhoz és piaci szegmensekhez igazítva. Az újabb verziókban frissítik és továbbfejlesztik az értékelési kritériumokat, hogy lépést tartsanak az építészet, a technológia és a fenntarthatósági elvek fejlődésével. Mindez a sztenderdhez képest többletfeladatokat ró mind a tulajdonosokra, mind a property- és facility managerekre.

A világ egyik legjelentősebb épülettanúsító rendszerének, a BREEAM-nek a frissítésén dolgozik a Building Research Establishment – adta hírül június 30-án a Realista. A BRE a nemzetközi adatok és információk begyűjtésével szeretné elérni, hogy a BREEAM V7 a rendelkezésre álló legfrissebb tudományos eredményeket tükrözze. Mik is ezek az épülettanúsító rendszerek, mennyiben egyedi a BREEAM, s milyen feladatokat ró egy épület tulajdonosára, property managerére és facility managerére e minősítés elérése és megtartása? – ezzel foglalkozunk e heti blogbejegyzésünkben.

A prémium irodaterületek világszerte újradefiniálódnak a fenntartható és egészséges épületek iránti erős kereslet miatt – derül ki a JLL globális ingatlan- és professzionális szolgáltató cég Premium Office Rent Tracker (kb. Prémium irodabérlési nyomkövető) című kutatási jelentéséből. A 112 város 127 irodapiacát és részpiacát lefedő jelentés megállapította, hogy a vizsgált prémium irodaházak nagy része – 84%-a – rendelkezik környezeti fenntarthatósági tanúsítvánnyal, amelyek a zöld épületek széles körben használt referenciaértékei. A csúcskategóriás piacokon ez a szám 100%-ra emelkedik, ami alátámasztja a környezettudatosság felé való elmozdulást mind a minősítést kérő bérbeadók, mind a zöld épületek elfoglalását választó bérlők részéről.

Ma már szinte elképzelhetetlen iroda-, de akár kereskedelmi- vagy ipari ingatlan fejlesztés anélkül, hogy valamelyik minősítési rendszerben terveznék, kiviteleznék, valamint akkreditálnák a létrejövő ingatlanokat, annál is inkább, mert ma már a bankok finanszírozási szempontból előnyben részesítik a zöld minősítések megszerzésével tervező beruházásokat, akár belépési feltételként is szabva, hogy kizárólag ilyen projekteket támogatnak.

Milyen épületminősítési rendszerek léteznek?

Az épületminősítési rendszerek olyan értékelési és tanúsítási programok, amelyek célja, hogy meghatározzák és kommunikálják az épületek fenntarthatóságát és környezeti hatásait. Számos épületminősítési rendszer létezik világszerte. Az elterjedtebbek:

BREEAM
(Building Research Establishment Environmental Assessment Method – BRE Környezeti Minősítő Módszer)

Az Egyesült Királyságban fejlesztették ki, de sikere és népszerűsége miatt a szigetországon kívül is elterjedt, és ma már világszerte használják. Több mint 80 országban alkalmazzák a BREEAM-minősítési rendszert, és több tízezer épületet minősítettek már a módszerrel. A BREEAM az épületek fenntarthatóságát, hatékonyságát és környezeti teljesítményét értékeli.

Green Star
Ez az ausztrál épületminősítési rendszer, amely a fenntarthatóságot és az energiahatékonyságot méri. A program célja a környezeti teljesítmény javítása és a fenntartható építés ösztönzése.

LEED
(Leadership in Energy and Environmental Design)

Ez az egyik legismertebb és legelterjedtebb épületminősítési rendszer. Az Egyesült Államokban fejlesztették ki 1998-ban, de ma már globálisan elérhető. A LEED a környezeti hatásokat értékeli, és pontrendszer alapján osztályozza az épületeket. A LEED minden épülettípusra és minden építési fázisra elérhető, beleértve az új építést, a belső kialakításokat, az üzemeltetést és a karbantartást is.

Living Building Challenge
Ez egy ambiciózus és szigorú épületminősítési rendszer, amely a fenntartható építészet legmagasabb szintjét célozza meg. Az épületeket a környezetre gyakorolt hatásuk és a helyi közösségekkel való kapcsolatuk alapján értékelik.

WELL Building Standard
A WELL egy olyan épületminősítési rendszer, amely az épületek és a munkahelyi környezet hatásait értékeli az emberek egészségére és jóllétére. Kifejezetten az egészségügyi és a wellness szempontokra helyezi a hangsúlyt, s magában foglalja az épület designját, a levegőminőséget, a vízminőséget, a táplálkozást és más tényezőket is. Fejlesztői kifejezetten javasolják is, hogy a minősítendő projekt egésze valamelyik más zöldépület minősítő rendszer szerint is minősítve legyen. Egy kutatás szerint a WELL minősítésű irodaházakban közel 30%-kal emelkedett a munkavállalók általános elégedettsége, 26%-kal növekedett a jóllét-érzésük, 10%-kal a mentális és 2%-kal a fizikai egészségük. Hazai link: Wellstandard.hu.

Ezek csak néhány példa a sok létező épületminősítési rendszer közül, hiszen létezik még például Japánban a CASBEE (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency), Indiában a IGBC-Green SEZ, Németországban a DGNB, Franciaországban a HQE, Svájcban a MINERGIE, Törökországban a CEDBIK vagy Lettországban a Zalaj Majas. Az egyes rendszerek kritériumai, pontozási rendszere és céljai eltérőek lehetnek, de általában az épületek energiahatékonyságát, környezeti teljesítményét, vízhasználatát, anyagfelhasználását, egészségügyi és komfort-faktorait értékelik.

Miben tér el a BREEAM a többitől?

A BREEAM egyike az első olyan épületminősítési rendszereknek, amelyek célja a fenntartható épületek értékelése és minősítése. Az első BREEAM-minősítést 1990-ben adták ki, és azóta folyamatosan fejlesztik és aktualizálják. Az USA-ban néhány éves előkészítés után, 2016-ban jelent meg. Az új építésű kereskedelmi és lakó ingatlanok (BREEAM International New Construction) mellett önkéntes alapon minősíteni lehet a nagyobb épület felújításokat vagy átalakításokat (BREEAM International Refurbishment and Fit-out), a mesterterv (masterplan) szintű nagy-beruházások közösségekre való hatását (BREEAM International Communities), illetve a már meglévő kereskedelmi ingatlanokat (BREEAM In-Use International) is.

A 2015-ös „Going for Green” RICS-jelentés megállapította, hogy a BREEAM 80%-os piaci részesedéssel rendelkezik Európában a fenntartható épületek tanúsítása terén. A DLA Piper nemzetközi ügyvédi iroda 2014-es „A zöldebb jövő felé” című jelentése is kiemeli a BREEAM vezető pozícióját az ágazaton belül. Az öt vizsgált fő szabvány között ekkor a BREEAM volt az előnyben részesített minősítés, a válaszadók 60%-a sorolta az első helyre. Ugyanebben a felmérésben a fenntarthatósági szakemberek 83%-a helyezte az első helyre.

A rendszer néhány jelentős ponton különbözik más épületminősítési szisztémáktól. Néhány jellemző különbség:

Kritériumok és súlyozás

A BREEAM egyedi kritériumokat és súlyozást alkalmaz az épületek értékelésére. Ez a rendszer figyelembe veszi az épület környezeti hatásait, az energiahatékonyságot, a vízfelhasználást, a területhasználatot, az anyagokat és más fenntarthatósági tényezőket. A kritériumok és a pontozási rendszer részletesen meghatározzák, hogy milyen feltételeknek kell megfelelnie az épületeknek a különböző kategóriákban, és hogyan lehet pontokat szerezni. A vizsgált kategóriák: menedzsment; egészség és jó környezet; energia; közlekedés; víz; anyaghasználat; hulladék; területhasználat és ökológia; szennyezés + innováció.

Helyi alkalmazkodás

A BREEAM rendszer lehetőséget ad az országonkénti és régiókra vonatkozó alkalmazkodásra. Az egyes területek specifikus környezeti és jogi követelményei alapján a BREEAM skálázható és testre szabható a helyi piacok igényeihez.

Folyamatos fejlődés

A BREEAM rendszer folyamatosan fejlődik és frissül, hogy lépést tartson az új környezeti és fenntarthatósági irányelvekkel. Rendszeresen felülvizsgálják és frissítik a kritériumokat, hogy azok relevánsak és aktuálisak legyenek a változó környezeti követelményekhez.

Ezek a különbségek lehetővé teszik a BREEAM-nek, hogy sajátosan illeszkedjen az európai és más országok építési szabványaihoz és előírásaihoz. Míg más rendszerek is területeket fednek le, a BREEAM a helyi piacok specifikus szükségleteire fókuszál, és az adott régióban alkalmazható előírásokkal összhangban van.

Milyen többletfeladatokat ró a tulajdonosokra és a property managerekre egy BREEAM-minősített épület a sztenderdhez képest?

A BREEAM-minősített épületek tulajdonosaira és property managereire többletfeladatok hárulhatnak a sztenderdhez képest. Ezek közé tartozhatnak: 

Dokumentáció és adatgyűjtés

A BREEAM-minősítéshez szükséges a számos dokumentum, adat és bizonyíték beszerzése és rendszerezése az épület fenntarthatósági teljesítményével kapcsolatban. Ez magában foglalhatja az energiafogyasztási adatokat, a vízhasználatot, az anyagok jellemzőit, a működési folyamatokat és egyéb releváns információkat.

Tervezési és építési folyamatok

A BREEAM-minősítésért az épület tervezése és építése során számos speciális követelményt kell betartani. Ez többletfeladatokat jelenthet a tulajdonosok és a property managerek számára, akiknek figyelembe kell venniük a fenntarthatósági előírásokat, az anyaghasználatot, a helyi környezeti tényezőket és más releváns szempontokat a tervezési és építési folyamatok során.

Fenntarthatósági intézkedések

A BREEAM-minősítéshez az épület fenntarthatósági intézkedéseket kell bevezetnie és fenntartania. Ez magában foglalhatja az energiatakarékosságot, a vízhatékonyságot, a hulladékkezelést, a megújuló energiaforrások használatát, a zöldterületeket és egyéb fenntarthatósági intézkedéseket. A tulajdonosoknak és a property managereknek felelősségük van a fenntarthatósági célok elérése érdekében.

Ellenőrzés és karbantartás

A BREEAM-minősített épületek fenntartása és üzemeltetése folyamatos figyelmet és ellenőrzést igényel. A property managereknek gondoskodniuk kell az energiahatékonyságról, a rendszeres karbantartásról, a megfelelő működésről és az adatgyűjtésről. Ezenkívül a minősítés fenntartása érdekében rendszeres ellenőrzéseket és felülvizsgálatokat is kell végezni.

Kommunikáció és riportolás

A BREEAM-minősített épületekkel kapcsolatos információk, eredmények és teljesítmény jelentések gyakran kommunikálásra kerülnek külső érintettekkel, mint például bérlők, befektetők vagy hatóságok. A tulajdonosoknak és a property managereknek feladatuk lehet a BREEAM-minősített épülettel kapcsolatos eredmények és teljesítmény jelentések elkészítése, valamint a kommunikáció az érintett felekkel. Ez magában foglalhatja a fenntarthatósági eredmények bemutatását, az energiamegtakarításokat, a környezeti hatásokat és más releváns információkat.

Ezek a többletfeladatok arra ösztönzik a tulajdonosokat és a property managereket, hogy jobban figyeljenek az épület fenntarthatóságára és hatékonyságára, valamint az üzemeltetési folyamatok és a kommunikáció javítására. A BREEAM-minősített épületek magasabb fenntarthatósági színvonalat képviselnek, és a tulajdonosok és a property managerek aktív szerepet játszanak a fenntarthatósági célok elérésében és fenntartásában.

Milyen többletfeladatokat ró a facility managegekre egy BREEAM-minősített épület a sztenderdhez képest?

Egy BREEAM-minősített épület esetében a facility managerekre számos többletfeladat hárulhat a sztenderdhez képest. Ezek közé tartozhatnak:

Fenntarthatósági programok kezelése

A facility managereknek felelősségük van a fenntarthatósági programok és kezdeményezések irányítása és kezelése tekintetében. Ez magában foglalja az energiahatékonysági intézkedések, a víztakarékossági programok, a hulladékkezelés és újrahasznosítás irányítását, a megújuló energiaforrások kihasználását és más fenntarthatósági kezdeményezéseket.

Adatgyűjtés és jelentéskészítés

A BREEAM-minősített épületekben fontos az adatgyűjtés és a fenntarthatósági teljesítmény monitorozása. A facility managereknek rendszeresen gyűjteniük kell adatokat az energiafogyasztásról, a vízhasználatról, a hulladéktermelésről és más fenntarthatósági mutatókról. Ezeket az adatokat jelentésekben kell összegyűjteni és értékelni a minősítés fenntartása és a környezeti teljesítmény javítása érdekében.

Rendszeres ellenőrzés és karbantartás

A BREEAM-minősített épületek fenntartása és üzemeltetése fokozott figyelmet igényel. A facility managereknek rendszeresen ellenőrizniük kell az energiahatékonysági berendezéseket, a víz- és levegőminőséget, a zöldterületeket és más fenntarthatósági elemeket az épületben. Rendszeres karbantartásra és időszakos felülvizsgálatokra is szükség lehet a fenntarthatósági szabványok betartásához és az optimális működés fenntartásához.

Kommunikáció és oktatás

A facility managerek felelősek lehetnek a fenntarthatósági kezdeményezések és a BREEAM-minősítéshez kapcsolódó kommunikációért. Ez magában foglalhatja a bérlők és az épületben dolgozók tájékoztatását és oktatását a fenntarthatósági célkitűzésekről, az energia- és víztakarékosságról, a hulladékkezelésről és más fenntarthatósági gyakorlatokról. A facility managerek lehetnek a közvetítők az épület tulajdonosai, bérlői és a BREEAM-minősítési szervezet között, és segíthetnek az épületben dolgozók és bérlők közötti együttműködés elősegítésében a fenntarthatósági célok elérése érdekében.

Fejlesztési és innovációs kezdeményezések

A facility managereknek lehetőségük van fejlesztési és innovációs kezdeményezések bevezetésére a BREEAM-minősített épületekben. Ez magában foglalhatja az új technológiák és fenntartható megoldások bevezetését az energiahatékonyság, a víztakarékosság és a fenntartható anyaghasználat terén. A facility managerek a kulcsfontosságú szereplők lehetnek a fenntarthatósági innovációk és legjobb gyakorlatok keresésében, valamint azok bevezetésében az épület működésének javítása érdekében.

Megfelelőség és a minősítés fenntartása

A facility managerek felelőssége a BREEAM-minősítés fenntartása az épület üzemeltetése során. Ez magában foglalja az adatgyűjtés, az ellenőrzések, a dokumentáció és a minősítéshez szükséges feltételek betartását. A facility managereknek nyomon kell követniük a fenntarthatósági szabványok változásait és frissítéseit, és gondoskodniuk kell arról, hogy az épület folyamatosan megfeleljen ezeknek a követelményeknek.

Ezek a többletfeladatok segítik a facility managereket abban, hogy hatékonyan kezeljék és fenntartsák a BREEAM-minősített épületeket. Az elkötelezettség a fenntarthatóság iránt, az adatgyűjtés, az ellenőrzések, a kommunikáció és az innováció kulcsfontosságú szerepet játszanak abban, hogy az épület a fenntarthatósági célok elérésének és a minősítés fenntartásának követelményeinek megfeleljen.

Az ESG-szempontok mind fontosabb szerepet játszanak a hazai ingatlanpiacon is. A bevezetőben említett Realista egy másik, július 5-i cikke az elmúlt fél évben tanúsított, illetve a minősítést idén közhírré tévő irodaházak és kiskereskedelmi központok közül gyűjtötte össze a legismertebbeket. Az épületminősítési rendszerek témájára még minden bizonnyal visszatérünk.

A címlapkép forrása: Freepik.com
Közzététel: 2023. július 11.

BREEAM and facility management

The BREEAM building rating system considers a wide range of environmental, social and economic factors in the life cycle of a building. The assessment covers a number of areas, including energy efficiency, water use, waste management, material sustainability, transport options, environmental design and local environmental impacts. Over time, several versions and categories of the BREEAM system have appeared, adapted to different building types and market segments. In newer versions, the assessment criteria are updated and improved to keep pace with the development of architecture, technology and sustainability principles. All of this imposes additional tasks on both owners and property and facility managers compared to the standard.