Facility/Property management blog

Property- és facility management 2023-ban

A facility management ágazat jelenlegi (és jövőbeli) trendjeinek ismerete alapvető fontosságú lehet ahhoz, hogy a vállalatok sikeresen alkalmazkodjanak az új körülményekhez és kihasználják az új lehetőségeket a jövőben. Évzáró blogbejegyzésünk áttekintést nyújt ezekről a dinamikus változásokról, és segít megérteni, hogyan formálhatják át a létesítménygazdálkodási és a property management iparág jövőjét.

2023 utolsó napjaiban talán érdemes számot vetni azzal, hogy mi történt a property- és a facility management területén ebben az évben. A hazai történések vonatkozásában valószínűleg és remélhetőleg az arra nálunk sokkal jobban hivatottak, szakmai egyesületeink megteszik ezt, ezért mi most ebben a blogbejegyzésünkben leginkább a nemzetközi tendenciákkal foglalkozunk.

A külső szolgáltatók idei várakozásairól a Building Service Contractors Association International (kb. Nemzetközi Épületszolgáltatási Vállalkozók Szövetsége, BSCAI) év elején közzétett elemzéséből tájékozódhatunk, amely szerint mivel az USA gazdasága 2022 nagy részében folyamatosan kászálódott ki a járvány okozta visszaesésből, a közeljövő kilátásai óvatosan optimisták, és a kereskedelmi takarítóipar valószínűleg folyamatos fellendülésre számíthat, ahogy a dolgozók fokozatosan visszatérnek az irodákba. A „2023 Report on the Building Service Contractor Market” arra is kitért, hogy a szolgáltatók, a BSC-k az „új normális” helyzetben a jelentős bővülés helyett inkább fejlesztik és csiszolják szolgáltatásaikat. A válaszadók alig fele vélte úgy, hogy a felületi fertőtlenítésre és az érintési pontokra jelentősen megnő a figyelem a világjárvány utáni munkahelyeken. A BSC-k 72%-a úgy gondolta, hogy a világjárvány hatással lesz az ügyfelek költségvetésére és a szolgáltatások kezelésére – nagyobb figyelmet fordítva a költségekre és különösen az áremelkedésekre.

Az ingatlanüzemeltetők várakozásairól a Facilitiesnet.com 2022. december 28-i cikkéből tájékozódhatunk. A szerzője által előrejelzett trendek:

– ingatlanüzemeltetési technológia
(szoftveres megközelítés a portfólióüzemeltetés optimalizálására)

– az üzleti hasznosság (time-to-value) gyorsabb elérése és rugalmasabb skálázhatóság
(méretezhető platformok, amelyek elég rugalmasak ahhoz, hogy új technológiákat és eszközöket építsenek be az infrastruktúrába)

– dekarbonizáció
(a nettó zéró kibocsátásra vonatkozó társadalmi és kormányzati elvárások)

Mik teljesültek ezekből a várakozásokból, mi jellemezte a piacgazdaságok porperty- és facility management ágazatát ebben az évben? A kérdés megválaszolásában segítségünkre van a Facility Executive magazin tanácsadó testületi tagjának 2023. december 14-én megjelent cikke, amelyben négy olyan fókuszterület azonosít, amely 2023-ban meghatározó volt a létesítménygazdálkodók számára:

– a létesítmény
– az élmény
– a technológia
– és az időjárás

A továbbiakban Maria C. Vickersnek főként a tulajdonosok és a property managerek szempontjából kifejtett gondolatmenetét követve, de az ő horizontját kitágítva tekintjük át ezeket a területeket.

1. A létesítmény

A kereskedelmi ingatlanpiac változékonysága miatt a facility managereknek gyakran ismeretlen és ellentmondásos igényekkel kellett szembenézniük. Az elmúlt néhány évben bekövetkezett gyors leépítések hatásait még mindig nem sikerült kiheverni. Ahogy a világjárvány csúcsán a szervezetek gyorsan alkalmazkodtak a távmunkához, ugyanilyen gyorsan rájöttek, hogy csökkenthetik irodájuk méretét és/vagy drasztikusan csökkenthetik a létesítményekkel kapcsolatos kiadásaikat is.

A bérleti szerződések idő előtti felmondása, az albérletbe adás és más hasonló leépítési módszerek eredményeként az irodák üresedési aránya és az albérletbe adható területek aránya is nőtt. Ezek a körülmények tovább súlyosbították a helyzetet, mivel a bérbeadók annak érdekében, hogy épületüket és cash-flow-jukat fenntartsák, vonakodnak csökkenteni a bérleti díjaikat, még rövid távon is.

Sok helyen sikeresen befejezték a kiürítéseket, az áthelyezéseket, a dedikált munkaállomásokról agilis vagy dinamikus munkaterület-ütemezési (hoteling) környezetbe való áttéréseket. Ugyanakkor az irodák napi kihasználtságának hiánya „push-me-pull-you” dinamikát hoz létre a még több helyet csökkenteni és még több készpénzt megtakarítani kívánó ingatlanos részlegek és az üzleti vezetők között, akik nem szeretnék, hogy úgy csábítsák vissza az embereket az irodákba, hogy azoknak esetleg nem áll elegendő terület a rendelkezésükre.

A CoreNet Global nyári felmérése szerint az USA-beli vállalatok több mint egyharmada megköveteli alkalmazottaitól, hogy hetente három napot az irodában töltsenek. E vállalatok több mint 50%-a arról számolt be, hogy eltérés van az előírt és a ténylegesen ott töltött napok száma között. A cégek több mint 90%-a állítja, hogy nem mondott le a központról a távmunka javára. Közel a fele átalakította a vállalati központját olyan jellemzőkkel, mint a kevesebb egyéni munkahely, a levegőszűrés, az uzsonnázóhelyek átalakítása, az érintésmentes eszközök és az íróasztali „hotelek”/nemdedikált területek. Sok vállalat használ kevesebb helyet: több mint a fele (55,4%) állítja, hogy a vállalati ingatlanterületük kisebb, mint két évvel ezelőtt volt. Közülük 18,5% szerint kevesebb mint 10%-kal, 17,9% szerint 10-20%-kal, 19% szerint pedig több mint 20%-kal kisebb. Ezzel szemben 31% állítja azt, hogy ingatlanportfóliója nem változott a két évvel ezelőttihez képest.

A fentiek alátámasztására idézzük fel a Workplaceinsight.net november 10-i cikkét, amely szerint az elmúlt év kihívásokkal teli volt a londoni kereskedelmi irodakiépítési (fit-out) piac számára. Míg a világjárvány óta az iparági kereslet és kínálat dinamikája egyensúlyba került, a geopolitikai feszültségek, a gazdasági zavarok és az instabil belpolitikai környezet továbbra is hatással vannak. Ezzel párhuzamosan a fit-out piac is alkalmazkodik a változó igényekhez; a hibrid munkamodellek befogadásától a fenntarthatóság és az újrafelhasználás iránti növekvő igényekig a mai munkahelyek folyamatosan változnak. Ennek hátterében elkerülhetetlenül a költségvetési megszorítások, a magasabb hitelfelvétel által megterhelt projektköltségvetések és a soha nem látott magasságokba emelkedő építési költségek állnak.

Emellett például a brit bérbeadók több mint fele tervezi, hogy a növekvő rugalmas munkapiacra vonatkozó ajánlatot önállóan fejleszti ki portfóliójában – derült ki szeptemberben a The Instant Group rugalmas munkaterületekről szóló éves jelentéséből. A „2023 UK State of the Flex Market” c. piackutatásban több mint 200 rugalmas munkahelyi szolgáltatót és bérbeadót kérdeztek meg, hogy betekintést nyerjenek az ágazatba. Az eredményekből az is kiderül, hogy a rugalmas irodák üzemeltetőinek kétharmada (61%) a következő két évben növelni kívánja alapterületét, miközben a regionális csomópontok piaci egyensúlytalansága, a tartós kihasználtsági arányok és a fenntartható épületek iránti növekvő kereslet mind kiemelkedő szerepet játszanak a jelentésben.

A hálózatba kapcsolt vállalatoknak innovatív megoldásokra van szükségük az elhelyezési igényeik kielégítésére, nem pedig bérleti díjakra. Az épületeknek és a munkahelyeknek többcélúnak, alkalmazkodóképesebbnek és rugalmasabbnak kell lenniük, és gazdagabb környezetet kell biztosítaniuk. Minőséget és élményeket kell nyújtaniuk, igény szerint rendelkezésre kell állniuk, a nagy- és kis cégek közösségeit egyaránt be kell fogadniuk.

2. Az élmény

Az irodák átalakításába rengeteg gondolatot, pénzt és erőfeszítést fektettek, hogy alkalmazkodni tudjanak a világjárvány során nyilvánvalóvá vált és előnyben részesített új munkamódszerekhez. Ennek ellenére az év elején egyre nagyobb nyomás nehezedett az épületüzemeltetéssel foglalkozó munkatársakra, hogy több kényelmi szolgáltatást biztosítsanak, hogy visszacsábítsák a dolgozókat az irodába: több ingyenes italt, díjmentes harapnivalót, változatos étkezési lehetőségeket, rekreációs vagy wellness helyiségeket stb. Ezek közül a munkahelyi étkeztetésben rejlő lehetőségekkel már mi is foglalkoztunk egy korábbi blogbejegyzésünkben, elsősorban a vállalati imázs szempontjából megközelítve ezt a kérdést. A munkahelyi wellness egyre fontosabbá válik, és ez hatással van a munkáltatók erőfeszítéseibe vetett bizalomra. Mivel a jelentős gazdasági nehézségek és a munkafelállás változásai hatással vannak a szakmai életre, az Egyesült Királyságban a munkavállalók 64%-a mondaná, hogy általános jólléte alacsony. Egy másik idei brit felmérés során a válaszadók fele mondta azt, hogy a munkahelyi kényelem befolyásolná a döntését arról, hogy egy adott vállalatnál dolgozzon-e. A 25-34 évesek körében ez az arány 57%-ra emelkedett.

Ugyanakkor a létesítményi csapatoknak be kell bizonyítaniuk, hogy a Covid-19 csökkentett jelentőségének ellenére továbbra is fenn kell tartani a világjárvány csúcspontján elfogadott fizikai egészségügyi előírásokat. Meg kellett erősíteniük a tisztítási szabványokat, új működési módszereket a levelezés és a telefonos kommunikáció kezelésére egy hibrid világban, új szabályokat a jelenlét nyilvántartására vagy nyomon követésére, új munkahelyi egészségügyi és biztonsági programokat, amelyek kiterjednek az otthoni irodákra, új gyakorlatokat a bejáró és a fiatalabb alkalmazottakkal való foglalkozásra.

A világjárvány arra késztette az épületek menedzsereit, hogy gyorsan váltsanak és alkalmazkodjanak a különböző takarítási és higiéniai gyakorlatokhoz. Amellett, hogy új, hatékonyabb tisztítószereket vásárolnak, innovatív intelligens technológiákba fektetnek be, hogy megakadályozzák a keresztszennyeződést, javítsák a takarítás termelékenységét és javítsák a bérlők élményét.

A hamarosan véget érő évben is számtalan vita és tanulmány született arról, hogy pontosan mit akarnak és mire van szükségük a munkavállalóknak, ha lemondanak az otthon kényelméről és a távmunka szabadságáról, hogy rendszeresen visszatérjenek a munkahelyükre. A kívánságok és igények listája hatalmas, a hozzáférhető mentálhigiénés szolgáltatásoktól, a magasabb szintű higiéniától és a nagyobb fenntarthatósági elkötelezettségtől kezdve a jobb munkahelyi kultúrán, az alkalmi együttműködési tereken át a természettel való integrációig. Egy a Harvard Business Review-ban idén megjelent tanulmány szerint a nap folyamán tartott következetes szünetek tartása javítja a munkavállalók termelékenységét és jóllétét. A hibrid munka megváltoztatja azt is, hogy az emberek mikor és hogy jutnak el a munkahelyükre, és sokan a saját autójukat választják a tömegközlekedés helyett. Az elterjedőben lévő elektromos járművek megbízható töltési lehetősége a munkahelyen egy újabb eszközzé válhat, amely visszahozza az embereket a munkahelyükre, legalább a hét néhány napján.

3. A technológia

Az irodatechnológia idén folyamatos és nagy hatású fókuszban volt. A világjárvány idején, amikor az emberek otthonról dolgoztak, gyorsan alkalmazkodtak a virtuális megbeszélésekhez és a távoli együttműködés egyéb formáihoz. A videokonferencia-eszközök, amelyek 2019-ben még csak kezdtek elterjedni, hirtelen széles körben elterjedtek, és ugyanilyen hirtelen nagyon hatékonynak ítélték őket. Ahogy 2023-ban egyes dolgozók visszatértek az irodába, mások pedig otthon maradtak, az igény, hogy továbbra is ugyanaz az együttműködési élmény maradjon fenn, az asztali konferenciatelefonok már nem voltak elegendőek.

Miközben az informatikai/hálózati csapatok sietve javították az irodai sávszélességet a nagy mennyiségű videohívások befogadására és az A/V berendezések telepítésére, a létesítményi csapatoknak ugyanilyen gyorsan kellett biztosítaniuk, hogy a különböző méretű helyiségeket az ilyen megbeszélések lebonyolítására különítsék el és szereljék fel, és hogy az infrastruktúra a helyén legyen.

Az ISS egy fehér könyvet adott ki, amely a mesterséges intelligenciában rejlő átalakító potenciált vizsgálja a létesítményi szolgáltatások területén. A „Rising Above the Noise: What Artificial Intelligence Means for the Built Office Environment” (kb. „A zaj fölé emelkedve: Mit jelent a mesterséges intelligencia az épített irodai környezet számára?”) gyakorlatias meglátásokkal szolgál az AI alkalmazásához az épített irodai környezetben; az emberi potenciál növeléséhez és a munkahelyek jövőjének átalakításához.

4. Az időjárás

2023-ban a változékony és szélsőséges időjárási minták – aszályok, túlzott hőség, tüzek, árvizek, tornádók, vulkánok kitörése – pusztító hatással voltak. A létesítménygazdálkodóknak alkalmazkodniuk kellett az ismeretlen lehetőségekhez és az újszerű vészhelyzeti tervezéshez. Bővíteniük kellett a lehetőségek és a valószínűségek megértését, és meg kellett győződnünk arról, hogy készen állnak a megfelelő reagálásra az ügyfeleik és eszközeik biztonsága érdekében. Emellett nem csak az ismeretlen vészhelyzetek menedzselésére kellett felkészülniük, hanem szélesebb körben is ki kellett terjeszteniük kapcsolataikat, hogy munkatársaikat felkészítsék. A természeti katasztrófákkal október 15-én foglalkoztunk részletesen.

Mindez nagyrészt összefügg a klímaváltozással, amelynek megállítása érdekében a világnak csökkentenie kell épületeink szén-dioxid-kibocsátását. A jelentések ismételten kimutatták, hogy az épületek, pontosabban az ezeket használó emberek a világ CO2-kibocsátásának körülbelül 40%-át képviselik, vagyis a célok elérése csak akkor lehetséges, ha a fogyasztásunkat csökkentjük. Az azonban még kérdéses, hogy mi ennek a legjobb módja, hiszen minden épület más és más paraméterekkel rendelkezik. Két lehetőség kínálkozik egy régebbi épület hatékonyabbá tételére: felújítás vagy lebontás és újjáépítés. Lehetséges, szintén az FM tárgykörébe tartozó megoldás a céges autóflotta zöldítése is.

Azonban az emberi tevékenység hatására nemcsak a felszínen, de az alatt is megfigyelhető a klímaváltozás: a hőmérsékletváltozás hatására a talaj deformálódik. Ez ugyan az emberi szem számára észrevehetetlen, hosszútávon komoly veszélyt jelenthet az épületek alapjaira nézve.

A jövőre nézve és zárásul álljon itt a Markets and Markets elemzése, amely szerint a property management piac mérete a 2023-as 24,7 milliárd USD-ről 2028-ra 36,4 milliárd USD-re nő, 8,0%-os átlagos, összetett éves növekedési ütem (CAGR) mellett. A különböző üzleti ösztönzők miatt az ingatlankezelési piac várhatóan jelentősen növekedni fog az előrejelzési időszakban. A bővülés mozgatórúgói:

– az intelligens épületprojektek iránti kereslet erősödése az ingatlangazdálkodási műveletek racionalizálása érdekében,
– a SaaS-alapú megoldások iránti növekvő kereslet a jobb skálázhatóság és a költséghatékonyság érdekében.

Ezen túlmenően a munkahelyi mobilitás, a távoli elérhetőség és a jobb co-working terek fejlődő tendenciája is hajtja a piac növekedését.

A címlapkép forrása: Freepik.com
Közzététel: 2023. december 27.

Property and facility management in 2023

Knowing the current (and future) trends in the facility management sector can be essential for companies to successfully adapt to new circumstances and take advantage of new opportunities in the future. Our year-end blog post provides an overview of these dynamic changes and helps you understand how they could reshape the future of the facilities and property management industry.