Facility/Property management blog

 
A fenntartható property management három területe

Amikor az ingatlanokkal kapcsolatban a fenntarthatósági kérdések merülnek fel, akkor elsősorban a környezet megóvására gondolunk, pedig ennél többről van szó. A fenntartható property management (lakó-, kereskedelmi vagy ipari ingatlanok napi felügyelete harmadik fél által) három területet foglal magában, a környezeti, a társadalmi és a gazdasági szférát. A fenntartható ingatlankezelés az épület életciklusának üzemeltetési és karbantartási fázisai során e három szféra összehangolásáról szól oly módon, hogy egyensúlyt teremtsen a gazdasági fejlődés, valamint a környezeti és társadalmi erőforrások védelme között.

Idén is a Pesti Vigadóban került sor több száz szakember jelenlétében a Real Estate Awards díjátadó gálára. Az Év Property Management Cége kategória díját például az a Cushman & Wakefield nyerte el, amely tavaly a legtöbb bérbeadást realizálta az irodapiacon, továbbá más szakmai területeken is kiemelkedően teljesített. Nyilvánvalóan véletlen az egybeesés, de az ünnepség előtti napon jelent meg Erin Hopkins, a Virginia Tech Szabadművészeti és Humán Tudományok Főiskolája (College of Liberal Arts and Human Sciences) docensének tankönyve, a „Sustanaible Property Management” („Fenntartható ingatlankezelés”) címmel.

A 162 oldalas angol nyelvű, díjmentesen letölthető úttörő munka, ahogy azt a Cleanlink.com a méltatásában írja, jelentős hiányosságokat pótol, s útmutatást nyújt az olyan zöld épületekkel kapcsolatos kezdeményezések megvalósításához, mint az energia- és vízhatékonyság, a beltéri környezetminőség, a hulladékgazdálkodás és a telephely fenntarthatósága, miközben figyelembe veszi az érdekelt felekre, például az épület használóira, a tulajdonosokra, a befektetőkre, az ingatlankezelő cégre, a beszállítókra és a közösségre gyakorolt társadalmi és gazdasági hatásokat is.

A könyv teljeskörű ismertetése meghaladja egy blogbejegyzés kereteit, ezért csak annak második, a „The Three Spheres of Sustainable Property Management” („A fenntartható property management három szférája”) című fejezetére összpontosítunk.

A fenntarthatóság, amelyet egyszerűen úgy határoznak meg, mint a jelenlegi generációs igények kielégítésének képességét a jövőbeli generációs igények veszélyeztetése nélkül, egyre inkább előtérbe kerül a különböző iparágakban, és ez alól az ingatlankezelési ágazat sem kivétel. Bár a fenntarthatóság, ahogyan azt az ingatlanokkal kapcsolatban használják, a környezet megóvásáról szól, ennél többről van szó. A fenntartható ingatlangazdálkodásban a fenntarthatóság három területet foglal magában, a környezeti, a társadalmi és a gazdasági szférát. A fenntartható ingatlangazdálkodás a zöld építési kezdeményezések megvalósítását jelenti az épület életciklusának üzemeltetési és karbantartási szakaszában, figyelembe véve azok környezeti, társadalmi és gazdasági hatásait, azzal a céllal, hogy e három szférát úgy hangolják össze, hogy egyensúlyt teremtsenek a gazdasági fejlődés, valamint a környezeti és társadalmi erőforrások védelme között.

1. A környezeti szféra

A fenntarthatóság környezeti szférája az épített környezet ökológiai környezetre gyakorolt hatásának kezeléséről szól. Az épített környezet ökológiai degradációra gyakorolt következményeit a megnövekedett szén- (egy üvegházhatású gáz) kibocsátás és az ebből eredő hőmérséklet-emelkedés, valamint a jégtakarók olvadása és a tengerek emelkedése szemlélteti. Cselekvéseink Földre gyakorolt hatásának mérésének egyik módja a cselekvés karbonlábnyomának kiszámítása. A karbonlábnyom az Oxford Learners szótár szerint „a szén-dioxid mennyiségének mértéke, amelyet egy személy vagy vállalat napi tevékenységei termelnek”.

A Párizsi Megállapodás (2016), az éghajlatváltozásról szóló nemzetközi keretegyezmény, amelynek célja a globális felmelegedés korlátozása, felgyorsította az üvegházhatást okozó gázok (ÜHG) kibocsátásának csökkentését. Egyre több helyen kezdik megkövetelni az üvegházhatásúgáz-kibocsátásról szóló jelentéstételt bizonyos jogalanyok számára, előnyös lehet tehát, ha kiszámítjuk az épületek ÜHG-kibocsátását az összes tulajdonban lévő és/vagy kezelt ingatlanra. Különféle módszerek léteznek ennek mérésére, például a Greenhouse Gas Protocol, egy nemzetközi szabvány, amely szabványos keretben segít elszámolni, jelenteni és mérsékelni az ÜHG-kibocsátást. A legszélesebb körben használt ÜHG-kibocsátás-követő eszközként a Fortune 500-as vállalatok 90%-a ezt a keretrendszert használja a Carbon Disclosure Project (CDP) non-profit vállalatnak történő jelentéstételhez, amely a környezeti hatások kezelésére a globális közzétételi rendszert üzemelteti.

Három üvegházhatásúgáz-kibocsátási kör létezik, amelyek a közelségen és a kibocsátások ellenőrzésén alapulnak:

1. vállalat tevékenységeiből származó közvetlen kibocsátásokat méri
2. a közszolgáltatótól vásárolt energián alapulva a közvetett tulajdonú kibocsátásokat méri
3. a termék életciklusa során előforduló közvetett, nem saját tulajdonú kibocsátásokat méri

A mérést követően egy épület karbonlábnyomát összehasonlíthatjuk a hasonló épületekével, hogy képet kapjunk arról, hogyan teljesít a mi épületünk a többiekhez képest. A mérés és a teljesítményértékelés befejezése után lehetségessé válik az ÜHG-kibocsátás kezelése és mérséklése is. Az ingatlanvagyon stakeholdereinek figyelembe kell venniük a Föld azon részét is, amelyen belül tevékenykednek, mivel az ingatlankezelés eleve egy „helyfüggő tudományág”.

2. A társadalmi szféra

A fenntarthatóság szociális szférája az épített környezet társadalomra gyakorolt hatásának kezeléséről szól. Az épületeket emberi ideák tervezik, építik és működtetik, nem önmagukban valók. Még egy épületautomatizálás esetén is, ha a rendszer meghibásodik, az embereknek kell menniük, és megoldaniuk a problémát. Tehát bár maga az épület valóban kézzelfogható, az épület működése és az emberre gyakorolt hatás kölcsönösen függenek egymástól. Gondoljon egy szállodában vagy kórházban történő tartózkodására! Lehet, hogy maga a létesítmény szép volt és jól nézett ki, de valószínű, hogy azok az emberek, akikkel kapcsolatba került, azok tették igazán kellemessé vagy éppen kellemetlenné az ott töltött időt. Például barátságosak voltak-e, amikor bejelentkezett, és készségesek voltak-e, ha felhívta a figyelmüket a létesítmény működési vagy karbantartási problémáira? Ezért a fenntartható ingatlangazdálkodás az emberekről is szól, hiszen ők teremtik meg az építési élményt, és bizonyos módon működtetik az épületet.

Jelentős különbségek vannak az emberek között a fenntartható épületek előnyeinek elérését illetően. Kimutatták, hogy a társadalmi-gazdasági helyzet jelentősen befolyásolja a fenntartható épületek elfogadását. A környezeti privilégium, amely lehetővé teszi a hatalommal rendelkező csoportok számára, hogy maguk építsenek és használhassanak környezeti létesítményeket, és megtagadják ezeket a lehetőségeket a kevésbé kiváltságos csoportoktól, helyfüggő egyenlőtlenségeket mutat be. Ezért a környezeti igazságosság fontos átgondolandó fogalom a sokszínűség és az emberek befogadásának következményei tekintetében.

Az Egyesült Államok környezetvédelmi ügynöksége, a United States Environmental Protection Agency meghatározása szerint a környezeti igazságosság „a környezetvédelmi törvények, rendeletek és politikák kidolgozása, végrehajtása és érvényesítése tekintetében minden ember tisztességes bánásmódja és érdemi részvétele fajra, bőrszínre, nemzeti származásra vagy jövedelemre való tekintet nélkül”.

Ezen túlmenően, mivel az alacsony jövedelmű háztartások több mint kétszer akkora energiaterhet viselnek, mint az Egyesült Államokban átlagosan, és háromszor akkorát, mint a magasabb jövedelmű háztartások, a fenntartható épületek energiahatékonysági jellemzői arányosan előnyösebbek lehetnek e háztartások számára, és növelik a fenntartható épületek használóinak sokszínűségét.

A fenntarthatóság társadalmi szférája kapcsolódik Maslow szükséglet-hierarchiájához, mivel az életszínvonalhoz kapcsolódó alacsonyabb szintű személyes szükségleteket előbb kell kielégíteni, mint a magasabb szintű szükségleteket. Például a túl meleg miatt érzett szenvedés enyhítésére irányuló alacsonyabb szintű szükségletet először a légkondicionáláshoz való hozzáférés révén kell kielégíteni. Ha a légkondicionálóhoz való hozzáférés nem érhető el könnyen, az emberek a légkondicionáló beszerzésére fognak összpontosítani, nem pedig a berendezés környezetkárosító hatásaira, még akkor sem, ha a használt légkondicionáló technológia egy generációval korábbi, és az ökológiai környezetre nézve sokkal rosszabb.

Az univerzális tervezés egy másik fontos koncepció, amelyet a fenntartható épületek hozzáférhetőségével kapcsolatban végig kell gondolni. A National Disability Authority (Nemzeti Fogyatékosságügyi Hatóság) szerint az egyetemes tervezés „a környezet olyan kialakítása és elrendezése, hogy az minden ember számára a lehető legnagyobb mértékben hozzáférhető, érthető és használható legyen, függetlenül korától, méretétől, képességeitől vagy fogyatékosságától”. Az épületek tulajdonosa és vezetése felelős a vonatkozó törvények betartásáért annak érdekében, hogy a fenntartható épületekhez és a hozzájuk kapcsolódó használói előnyökhöz mindenféle képességű ember hozzáférhessen. Lehetőség van arra is, hogy a sokszínűség és a befogadás iránti elkötelezettséget bizonyítsák azáltal, hogy e törvényeken túlmutatva biztosítják a fenntartható épületek fokozott akadálymentesítését, például az épület akadálymentesítési jellemzőiről szóló információk feltüntetésével az épület weboldalán, vagy egy olyan link biztosításával, amely az épületen belüli és az épület körüli fizikai vagy digitális akadályok bejelentésére szolgál, valamint a fogyatékkal élők bevonásával az ingatlankezelési műveletekbe és a karbantartási döntésekbe.

3. A gazdasági szféra

A fenntarthatóság gazdasági szférája az épített környezet profitra gyakorolt hatásának kezeléséről szól. A nyereség a befektetési célú ingatlanok központi célja és az épületek folyamatos működésének szükségességét jelenti. Bár a környezeti és társadalmi hatások egyre nagyobb hangsúlyt kapnak, a legtöbb ingatlankezelő vállalkozás fő mozgatórugója továbbra is a kezelt épületvagyon pénzügyi helyzete. A nyereség az épület valamennyi stakeholderét érinti, beleértve a befektetőket, a tulajdonosokat, az ingatlant működtető céget, az alkalmazottakat, a forgalmazókat, a bérlőket és a közösséget. A nyereségesség hatással lehet a tulajdonosok hozamára, a finanszírozáshoz való hozzáférésre, a befektetői érdeklődés szintjére, az ingatlanba befektethető tőkére, hogy növelje annak vonzerejét a leendő bérlők számára, és az üzleti növekedésre, hogy csak néhányat említsünk. A nyereség elősegíti a gazdasági fenntarthatóságot a rövid és hosszú távú nyereségességet, valamint az erőforrások hatékony felhasználását biztosító döntések révén.

A beregszászi szülőktől, de már New York-ban született közgazdász, Milton Friedman még 1970-ben írt egy cikket, amelyben amellett érvelt, hogy az üzleti vezetők prioritása az kell, hogy legyen, hogy pénzt termeljenek a és a társadalmi felelősségvállalásnak nem szabadna elvágnia ezt a pénzszerzési prioritást. Ő is megjegyzi azonban, hogy személyesen az alkalmazottaknak, a vásárlóknak vagy a részvényeseknek kellene dönteniük arról, hogy a pénzüket bizonyos szociális kérdésekre költik-e, ha ezt szeretnék, és hogy a kormány feladata, hogy a lakosság preferenciái szerint adókat szabjon ki a különböző programokra való költés érdekében. Filozófiája az ún. érdekelt felek kapitalizmusához (stakeholder capistalism) igazodik.

Itt a vállalatok arra összpontosítanak, hogy valamennyi érdekelt fél érdekeit egyformán szolgálják, a társadalmi felelősségvállalást pedig az emberek és a Föld jólétének növelésében látják. A CSR az 1970-es években nyert teret az Egyesült Államokban. A Gazdasági Fejlesztési Bizottság által kiadott politikai nyilatkozatban a vállalkozások és a társadalom közötti változó társadalmi szerződésről van szó, azzal a gondolattal, hogy a vállalkozásokkal szemben szélesebb körű elvárások vannak, mivel a közmegegyezés miatt léteznek, és a társadalom szélesebb körű igényeit is ki kell szolgálniuk.

A CSR-politikák célja az volt, hogy a vállalatokat felelősségre vonhassák tetteikért. Mivel azonban az érdekeltek egyre nagyobb átláthatóságot követelnek a vállalatoktól a gazdasági, társadalmi és környezeti dimenzióban, a szabványosítás hiánya miatt nehéz volt összehasonlítani a vállalatok CSR-erőfeszítéseit. a jelentéstétel egységesítésének hiánya miatt. A vállalatokat kritizálták azért is, mert üres állításokon alapuló CSR-erőfeszítéseket „marketingelnek”, vagy mert csak egyszer-egyszer tesznek valamit, és nem követik következetesen a CSR-erőfeszítéseket. Ezek a problémák ösztönözték az ESG-keretrendszer létrehozását, amely prioritásként kezeli a jelentéstételt, valamint szabványosítja és számszerűsíti az ilyen típusú erőfeszítéseket az alábbiak szerint hogy a kezdeményezések valóban megvalósuljanak és folytatódjanak.

Januártól már Magyarországon is életbe léptek a 2023. évi CVIII. törvény és a decemberben megjelent részletszabályok rendelkezései. Alkalmazásával a hazai vállalkozások felkészülhetnek az Európai Unió egészét érintő szabályozási és adatszolgáltatási kötelezettségekre, illetve teljes beszállítói és értékláncuk átvilágítására. Az ESG-jelentéshez kapcsolódóan a nagyvállalatoknak nyilatkoztatniuk és kockázatértékelniük kell majd a beszállítói körüket is, hogy ESG-szempontból megfelelően működnek-e. A kötelezettek által megszólított beszállítói kör hazánkban körülbelül 50-55 ezer kis- és középvállalatot (kkv) jelent.

Az adott ingatlanok tulajdonosának és property managerének fontos feladata a fenntarthatóság e három szférájának egyensúlyban tartása. Például akkor, amikor el kell dönteniük, hogy milyen takarítási gyakorlatot alkalmazzanak egy épületben. Azok a takarítószerek (illetve az azokat használó szolgáltatók, például adott esetben a BIG-HAUSE Kft.), amelyek környezetbarátok, akár drágábbak is lehetnek, és ebben az esetben a költséget a környezetre és az emberi egészségre gyakorolt hatásokkal szemben kell mérlegelni.

A címlapkép forrása: Freepik.com
Közzététel: 2024. március 19.
© Kérjük a szerkesztőségeket, hogy bejegyzésünk átvételekor hitvatkozásként jelöljék meg (linkkel) a Property/Facility Management Blog-ot és/vagy a BIG-HAUSE Kft-t!

Three speheres of sustainable property management

When we think of sustainability issues in relation to real estate, we think primarily about protecting the environment, but there is more to it than that. Sustainable property management (the day-to-day management of residential, commercial or industrial property by a third party) encompasses three areas: environmental, social and economic. Sustainable property management is about reconciling these three spheres during the operation and maintenance phases of a building’s life cycle in a way that balances economic development with the protection of environmental and social resources.