Facility/Property management blog

Helykihasználás vagy a városrész jövője?

Napjaink trendje, hogy a helykihasználás, illetve az irodaház vonzóbbá tétele érdekében, az irodaházak tulajdonosai kiskereskedelemmel és szolgáltatással foglalkozó cégeket invitálnak épületeik földszintjére. Ugyanakkor ezeknek az irodaépületeknek kulcsfontosságú szerepe lehet az élhetőbb városok megteremtésében is. Az ilyen épületek elhelyezkedése, tervezése, működtetése és üzemeltetése mind hozzájárulhat a városrész élhetőségének javításához, a közlekedés hatékonyságának és fenntarthatóságának növeléséhez valamint a környezetvédelemhez. Ami ma még csak helykihasználás a bérlők jobb bevonzása érdekében, az a jövőben segítheti a 15 perces város koncepciójának megvalósítását.

Ha egy irodaház menő akar lenni, akkor jöhet az étterem, a fitnesz és az élelmiszerbolt – fogalmazta meg az utóbbi egy-másfél év tapasztalatát február 19-i cikkének címében a Realista.ingalan.com. Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak, enélkül ugyanis nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát az épületet a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ a jó választás – véli közelmúltbeli felmérésére alapozva egy bérlőképviseleti vállalat. Mindez egyfelől összefügg a munkavállalóknak a home office-ból történő „visszacsábításával” illetve megtartásukkal, másfelől pedig átalakulóban van az irodaházak tulajdonosai, property managerei és a kiskereskedelmi bérlők közötti kapcsolat. 

Tágasabb horizonton vizsgálva a kérdést, egy olyan fogalommal szeretnénk megismertetni Önt, amellyel még nem foglalkoztunk egyetlen eddigi blogbejegyzésünkben sem: ez a 15 perces város. Egy forradalmi várostervezési koncepció, amelyet egy francia-kolumbiai tudós, Carlos Moreno dolgozott ki 2016-ban az előző évi párizsi éghajlat-változási konferenciát követően, mint az üvegházhatású gázok kibocsátása elleni küzdelem keretét. A Clarence Perry amerikai tervező által az 1920-as években kidolgozott „szomszédsági egységek” (neighbourhood units) gondolatának egyfajta továbbfejlesztése. 

Szöges ellentétben áll az elmúlt évszázadban uralkodó várostervezési paradigmákkal, amelyek szerint a lakóövezetek elkülönülnek az üzleti, kereskedelmi, ipari és szórakoztató területektől. Középpontjában olyan önellátó városrészek létrehozása áll, ahol a lakosok az otthonuktól 15 perces sétával vagy kerékpárral elérhetik a mindennapi szükségleteiket. Minden „mini-városnak” volna saját irodanegyede, sportlétesítményei, kávézói, éttermei, egészségügyi intézményei, iskolái, zöldterületei és kulturális központjai. A vízió a többségnek az élhető város, míg egyeseknek a zsarnoki börtön szinonimája. 

A COVID-járvány után még inkább népszerű elképzelés az emberek életminőségének javítását, a fenntartható közlekedést, a helyi közösségi elkötelezettség fokozását és a városi területek élhetőségét célozza meg. Kidolgozása során az infrastruktúra fejlesztése, az urbanisztikai tervezés, a közlekedési rendszerek kialakítása és a kormányzati, különösen a sürgősségi szolgáltatások bővítése egyaránt fontos szerepet játszanak. A gyakorlatot alkalmazták már többek között Párizs (ahol a város kiadásainak 10%-át a városrészek szintjén zajló részvételi költségvetési folyamatok határozzák meg), London vagy Milánó egyes negyedeiben. Több budapesti terület is jó adottságokkal rendelkezik, például a Margit körút vagy a Bartók-negyed, ilyennek tekinthető az épülő BudaPart, de olyan nézet is van, hogy a belvárosban már meg is valósult. 

Az Arup által készített City Living Barometer felmérés, amely öt európai nagyváros (London, Berlin, Párizs, Milánó és Madrid) 5000 lakosának megkérdezésével készült megállapította, hogy London a többi európai városhoz képest rosszabbnak minősül, 23,5 perces városnak nevezhető. A többiek a felsorolás sorrendjében: 16,0, 15,5, 13,1 és 13,1.  Emellett messze a brit fővárosban volt a legtöbb olyan ember (59%), aki fontolgatta a távozását, és itt volt a legmagasabb (41%) az ideiglenesen elköltözöttek aránya is. A londoniaknak majdnem a fele panaszkodott arra, hogy a kényelmi szolgáltatások túl messze vannak. 

A National Bureau of Economic Research munkadokumentuma (2023. február) az Egyesült Államok 418 legnépesebb városi területének adatait vizsgálva pedig azt állapította meg, hogy az amerikai városlakók az útjaik átlagosan 12%-át teszik meg otthonról 15 perces sétával. Ezt a sugarat ki lehetne terjeszteni, ha az önkormányzatok a 20-30 perces „szomszédságra” törekednének (azaz 1,5-2,5 kilométeres gyaloglásra). A kutatók ok-okozati összefüggést találtak a kényelmi szolgáltatásokhoz való jobb hozzáférés és a 15 perces sugarú körön belüli gyaloglási hajlandóság között is. 

Február 17-i bejegyzésében a Másfélfok.hu a koncepció hét pillérét sorolja fel:

1. Közelség: a lakosok egy 15 perces sétával vagy biciklizéssel elérik az alábbi hat, alapvetően fontos dolgot: otthon, munka, kereskedelem, egészségügy, oktatás és szórakozás.
2. Sűrűség: a napi szükségletekhez megfelelő hozzáférése van a lakosoknak saját autó nélkül.
3. Diverzitás: olyan közösségek jönnek létre, amik különböző kultúrákat, etnikumokat és gazdasági/szociális osztályokat foglalnak magukba. Az épületek és terek kihasználása is lehet változatos, többcélú: lakás, kereskedelem, rekreáció.
4. Digitalizáció: okos rendszerek, hatékonyabb víz- és áramhasználat.
5. Emberi skálájú várostervezés: a köztereket embereknek alakítják, nem autóknak parkolási céllal.
6. Csatlakozhatóság: tömegközlekedéssel el lehet jutni a környező szomszédságokba, elkerülve az elszigetelődést, gettósodást.
7. Rugalmasság: többfunkciós épületek és terek, például Párizsban néhány iskolaudvar tanítás után parkként üzemel. 

A témáról a bevezetőben említett hazai cikkel egy napon jelent meg egy igen érdekes írás a Facilities Management Journal honlapján, amely a létesítménygazdálkodók oldaláról közelíti meg a kérdést.

Milyen szerepe lehet egy irodaháznak a 15 perces városban?

Szerzője szerint fontos, hogy az épületek üzemeltetésének optimalizálására törekvő létesítménygazdák nyitottak maradjanak a 15 perces városok gondolata iránt, mert ez növeli a működési hatékonyságot és a bérlői elégedettséget helyezi előtérbe. A helyi szolgáltatásokkal való szorosabb kapcsolat elősegítésével a létesítmények üzemeltetői úgy alakíthatják ki az épület szolgáltatásait, hogy azok már ne csak a bérlők igényeinek feleljenek meg hanem a víziónak megfelelő városi életmód által hangsúlyozott kényelemnek és elérhetőségnek is. 

Ebben a paradigmaváltásban a közlekedés és a parkolás tervezése kerül a középpontba. A személygépkocsikra való rászorultság csökkenésével a tulajdonosok és a property managerek újragondolhatják a parkolóhely-igényeket és beruházhatnak az alternatív közlekedési a lehetőségekbe és kerékpárosbarát infrastruktúrába. 

Az ingatlanért felelős szakemberek egyre jelentősebb szerepet játszanak majd az épületek üzemeltetésének a 15 perces városok környezetvédelmi céljaihoz való igazításában azáltal, hogy a környezetbarát életmódot népszerűsítik, zöld kezdeményezéseket hajtanak végre, és hozzájárulnak egy rugalmasabb városi környezet kialakításához. A közösségi integráció kulcsfontosságú lesz, és a property managerek a helyi vállalkozásokkal való együttműködésre és a közösségi eseményeken való részvételre törekednek, hogy elősegítsék az összetartozás érzését. Ez javítani fogja az épület szerepét a tágabb városi kontextusban, ugyanakkor az összekapcsolt terület létfontosságú részeként is megalapozza azt. 

A változó városi trendekhez való alkalmazkodás elengedhetetlen. A 15 perces városok témájában jártas FM-ek a változó életstílus preferenciákhoz igazíthatják az épület létesítményeit és szolgáltatásait, biztosítva az ingatlan hosszú távú fontosságát, jelentőségét és vonzerejét. Ez azt is jelenti, hogy jól tájékozottak maradnak a várostervezési előírások lehetséges változásairól, biztosítva, hogy épületeik megfeleljenek a folyamatosan fejlődő szabványoknak, amelyek szükségesek a szélesebb körű városfejlesztési célok eléréséhez.

Mit kell tennie a facility manager szakembereknek, hogy az általuk kezelt irodaházat alkalmassá tegyék a 15 perces város koncepciójának bevezetésére?

1. Infrastrukturális tervezés és fejlesztés

A facility managereknek együtt kell működniük városfejlesztési szakemberekkel és tervezőkkel annak érdekében, hogy az irodaházak környezete alkalmas legyen a gyalogos és kerékpáros közlekedésre. Ez magában foglalhatja a kerékpártárolók és zuhanyzók kialakítását, valamint az utcakép és közterületek tervezését is. (Az International Workspace Group egyik felmérése például kimutatta, hogy a munkavállalók 77%-a szeretne az otthonához közelebbi munkahelyen dolgozni.) 

2. Szolgáltatások diverzifikálása

Fontos, hogy az irodaházak környezetében megfelelő szolgáltatások és kiskereskedelmi egységek legyenek elérhetőek, hogy a dolgozók ne kelljen messzire menniük a mindennapi szükségleteik kielégítéséhez. 

3. Zöld tervezés és fenntartás

A fenntartható épületgazdálkodásnak kiemelt szerepe van az irodaházak környezetbarát működtetésében. A facility managereknek elő kell segíteniük az energiatakarékos megoldásokat, a hulladékcsökkentést és a zöldfelületek növelését az irodaházak területén. 

4. Közösségi tér tervezése és kezelése

Az irodaházakban megfelelő közösségi terek kialakítása és karbantartása segíti az emberek közötti kapcsolatokat és a munkahelyi közösségépítést, amely hozzájárul az egészséges, aktív városi élethez. 

5. Technológiai innovációk integrálása

A modern technológia lehetőségei segíthetnek az irodaházak hatékonyabb működtetésében és a felhasználói élmény javításában. A facility managereknek ki kell használniuk az okos technológiák adta lehetőségeket a közlekedési rendszerek, a biztonsági rendszerek és az energiahatékonysági megoldások terén. 

„Ez az ötlet nem egy trend vagy hóbort. Ez egy valódi, stratégiai megközelítés a facility managerek számára, hogy sikeresen navigálhassanak a városi élet jövőjében.”

– zárta gondolait William Poole-Wilson, a már hivatkozott FMJ-cikk szerzője. Azt hisszük, ezzel csak egyet lehet érteni.

A címlapkép forrása: Freepik.com
Közzététel: 2024. február 27.

Use of space or the future of the district?

The trend today is that office building owners are inviting retail and service companies to the ground floor of their buildings in order to make the space more attractive and to make the office building more attractive. However, these office buildings can also play a key role in creating more liveable cities. The location, design, management and operation of such buildings can all contribute to improving the liveability of the neighbourhood, increasing transport efficiency and sustainability, and protecting the environment. What is today just a use of space to better attract tenants could in the future help to realise the 15-minute city concept.