Facility/Property management blog

 

Irodaházak fejlesztése mint lehetséges előremenekülési stratégia

Az irodaházak fejlesztése nemcsak a bérlőknek, hanem a tulajdonosoknak is számos előnnyel jár. Az ilyen ingatlanok modern, hatékony és kényelmes munkakörnyezetet biztosítanak, ami hozzájárul az üzleti sikerhez és a hosszú távú fenntarthatósághoz. A megfelelő tervezés, finanszírozás és kivitelezés kulcsfontosságú a sikeres „A” kategóriába sorolt irodaházak létrehozásához és üzemeltetéséhez. Az épületek tulajdonosainak és kezelőinek olyan szakértői csapatot kell igénybe venniük, amely segíthet az irodaházak újrapozícionálásában.

Valentin-napon, február 14-én jelent meg egy cikk a Realista.ingatlan.com-on az ingatlanpiac legfontosabb idei trendjeiről. A lakáspiacon várható változások mellett szó esik benne arról is, hogy az irodákról a szállodák felé tolódik el a befektetői hangsúly, illetve hogy egyre inkább terjed a fenntarthatóságra történő törekvés az ingatlanok teljes élettartalma alatt. Az írás külön kitér arra, hogy vannak ugyan új, illetve folyamatban lévő fejlesztések, de ezek jellemzően kormányzati megbízásból történnek, tehát nem jelennek meg a valós piacon.

E folyamatnak köszönhetően azonban nagy mennyiségben szabadulnak fel – akár a városközpontban is – elöregedett, a modern igényeket kiszolgálni képtelen irodaépületek. Figyelembe véve azt a trendet, hogy bérlők egyre inkább a magasabb kategóriás, minősített irodákat keresik, döntési helyzet áll, állhat elő: modernizálás vagy alternatív megoldás, például szállodává vagy lakásokká történő átalakítás? Ebben a blogbejegyzésben a lehetséges irányok egyikét, az irodaházak „magasabb polcra” történő helyezését járjuk körbe.

Ma már szinte elképzelhetetlen iroda-, de akár kereskedelmi- vagy ipari ingatlan fejlesztés anélkül, hogy valamelyik minősítési rendszerben terveznék, kiviteleznék, valamint akkreditálnák a létrejövő ingatlanokat, annál is inkább, mert napjainkban a bankok finanszírozási szempontból előnyben részesítik a zöld minősítések megszerzésével tervező beruházásokat, akár belépési feltételként is szabva, hogy kizárólag ilyen projekteket támogatnak. Azon értékelési és tanúsítási programokkal, amelyeknek célja, hogy meghatározzák és kommunikálják az épületek fenntarthatóságát és környezeti hatásait, az úgynevezett épületminősítési rendszerekkel egy korábbi bejegyzésben már foglalkoztunk.

Mi most azonban a kisebb léptékű projektekre koncentrálunk, amelyeknek a célja „csupán” a felújítás/modernizálás, az adott irodaház besorolásának javítása. Erre szükség is van, hiszen a Cushman & Wakefield tavalyi adatai szerint az európai irodaházak több mint háromnegyedét (76%) fenyegeti az elavulás veszélye az évtized végére, ha a bérbeadók nem fektetnek be fejlesztésekbe vagy nem találnak alternatív felhasználási módot. Európa meglévő irodaállományának mintegy fele több mint 30 éves, és csak 14%-át építették vagy korszerűsítették jelentősen az elmúlt 10 évben, ami arra kényszeríti a bérbeadókat, hogy korszerűsítsék a helyiségeket, különben azt kockáztatják, hogy alacsonyabb osztályba kerülnek.

A jelenlegi európai irodaállomány megoszlása:

– Felső kategória: körülbelül 24%, az elmúlt évtizedben épült, megfelel a modern irodahasználati igényeknek és nagy a kereslet iránta.

– Középső kategória: 62%, újrapozícionálásra szorul az értékvesztés elkerülése érdekében.

– Alsó kategória: 14%, elöregedő, nem korszerűsített állomány, amely sok tekintetben már elavult.

A magyarországi helyzetbe a Robertson Group 2023/3. negyedévi Ingatlanpiaci jelentése ad némi betekintést, amely szerint:

„A budapesti modern irodapiaci állomány 2023 harmadik negyedévében 3 546 388 m2 „A” és „B” kategóriás spekulatív irodát és 798 193 m2 saját tulajdonú irodát tartalmaz. Az irodaállomány technikai minőség és stílus tekintetében is változatos: a bérirodák 76%-a „A” kategóriás besorolású, 24%-a pedig „B” kategóriás. A modern irodaházak mellett jelentős a butik irodák száma. A zöld minősítéssel rendelkező irodaházak aránya jelenleg 51%.”

Melyik besorolás mit jelöl?

– „A” kategóriás épületek: azon épületek, amelyek az összes elsődleges követelménynek és legalább hat másodlagos követelménynek felelnek meg.

– „B” kategóriás épületek: azon épületek, amelyek megfelelnek néhány elsődleges és másodlagos követelménynek.

– „C” kategóriás épületek: jellemzően elavult (de azért megfelelően karbantartott) ingatlanok, ahol nem jellemző a központi szolgáltatások vagy korszerű gépi berendezések (pl. gépi légcsere illetve légkondicionálás) megléte.

Melyek ezek a követelmények?

– Elsődleges követelmények: modern kábelezés, modern légkondicionáló rendszer, megfelelő számú biztonságos parkolóhely, magas színvonalú standard irodakialakítás, 24 órás porta és biztonsági szolgálat.

– Másodlagos követelmények: nagysebességű liftek, minimum 2,65 m-es belmagasság, magas presztízsű/színvonalú fogadótér, rugalmas válaszfalazás, magas színvonalú építészeti megoldások, szolgáltatások az épületen belül / az épület közelségében, szünetmentes áramforrás, hőszigetelt ablakok / visszatükröződés-gátló üveg, étterem/étkező, színvonalas irodakialakítás.

Az „A” kategóriás ingatlanoknak tehát – kicsit bővebben kifejtve – az alábbi követelményeknek kell megfelelniük:

1. Elhelyezkedés

Az elsődleges követelmény az irodaház elhelyezkedése. Ezeknek az épületeknek stratégiai és könnyen megközelíthető helyen kell lenniük a városközpontban vagy az üzleti negyedben. Fontos, hogy közel legyenek tömegközlekedési lehetőségekhez és könnyen megközelíthetőek legyenek autóval is.

2. Infrastruktúra

Az ilyen irodaházaknak kiváló infrastruktúrával kell rendelkezniük. Ez magában foglalja a modern számítógépes és kommunikációs hálózatokat, valamint az energiahatékony rendszereket.

3. Környezetvédelem és fenntarthatóság

Fontos követelmény az épületek környezetvédelmi és fenntarthatósági szempontból történő tervezése és üzemeltetése. Az energiahatékonyságra és a megújuló energiaforrásokra való összpontosítás, valamint a hulladékcsökkentés fontos szempont.

4. Ergonómia és belső tér

Az „A” kategóriás irodaházaknak kényelmes és ergonómikus belső teret kell biztosítaniuk a dolgozók számára. Ez magában foglalja a tágas irodákat, természetes fényt, jó légminőséget és hangszigetelést, sőt akár a „természetközeliséget” is.

5. Biztonság

Az irodaházaknak biztonságos környezetet kell biztosítaniuk mind a dolgozók, mind az épületek számára. Ez magában foglalja a megfelelő tűzvédelmi rendszereket, biztonsági kamerákat, hozzáférési ellenőrző rendszereket és egyéb biztonsági intézkedéseket.

6. Szolgáltatások és kényelmi funkciók

Az „A” kategóriás irodaházaknak széles körű szolgáltatásokat és kényelmi funkciókat kell biztosítaniuk a dolgozók számára. Ide tartoznak például az éttermek, kávézók, fitneszterem, konferenciatermek, parkolási lehetőségek stb.

7. Flexibilitás és adaptálhatóság

Fontos követelmény az irodaházak rugalmassága és adaptálhatósága a változó üzleti igényekhez. Az épületeknek könnyen átrendezhető belső tereket kell biztosítaniuk, hogy alkalmazkodni tudjanak az új munkastílusokhoz és technológiákhoz.

A Robertson Group már említett jelentésének adatai szerint a kihasználatlansági ráta a teljes budapesti irodapiacon a vizsgált időszak végén 13,2% volt, ami negyedéves viszonylatban 60 bázispontos, éves összehasonlításban pedig 220 bázispontos emelkedést jelent. Különösen nagy az agglomerációban (36,9%).

Általánosságban elmondható, hogy a magas üresedési rátával rendelkező piacokon a „B” kategóriás épületek nagyobb eséllyel tudnak értéket teremteni olyan kisebb változtatásokkal, mint például a gépészeti és üzemeltetési rendszerek korszerűsítése, mint egy teljes körű felújítás. Ha az épület olyan piacon található, ahol gyenge a fizetőképes kereslet az „A” besorolású helyiségek iránt, a legjobb stratégia lehet a „B” kategóriás épületek megtartása, amíg nem történik változás.

Azoknak az ingatlantulajdonosoknak, akik hosszú távra terveznek, nagyobb pénzügyi mozgástér áll rendelkezésükre, hogy olyan beruházásokat hajtsanak végre, amelyek a jövőben megtérülnek, növelik a bérleti díjakat és javítják az ingatlan besorolását. Azok, akik rövid távban gondolkodnak és/vagy nem rendelkeznek tőkével, a kevésbé költséges ráncfelvarrást részesítik előnyben a felújítással szemben.

Fontos, hogy a tulajdonosok és a property menedzsereik gondosan tervezzenek és vegyék figyelembe a bérlői igényeket, hogy elkerüljék az épületek „túlzott” feljavítását, különösen akkor, ha a fejlesztések egy részére csak korlátozott ideig van szükség.

A Facilitiesnet.com egyik cikke, egyebek mellett az alábbiak átgondolását ajánlja szíves figyelmébe:

– Az Ön épülete a versenytársakkal egyenrangú-e?
– Vannak-e olyan szerkezeti és/vagy mechanikai problémák, amelyekkel foglalkoznia kell?
– Mennyi ideig tervezik a tulajdonosok megtartani az ingatlant – rövid vagy hosszú távon?
– Vannak-e olyan speciális adottságok, amelyek növeli a versenyképességet?
– Át lehet-e alakítani az épület alaprajzát építkezés nélkül úgy, hogy kisebb, elszigetelt irodákat kínáljon?
– A fejlesztések tükrözik-e a bérlők jövőbeli igényeit – légáramlás, érintésmentes kényelmi berendezések, öntisztító technológia, videokonferenciatermek, nagysebességű internet, parkolóház/parkolók?
– Az újrapozícionálás növeli-e az értéket/bérleti díjakat?
– Az építkezés szakaszolható-e?
– Szükséges-e engedély a változtatások valamelyikéhez?
– A változtatások figyelembe veszik-e a magasabb követelményeknek való megfelelőség költségeit, mint például a liftek, zárt lépcsőházak?

Milyen főbb szempontokat kell tehát megfontolnia egy ilyen „szintemelésről” történő döntés során?

1. Piaci igények és lehetőségek

Fontos megvizsgálnia a helyi irodaházi piacot, hogy felmérje, milyen a kereslet az „A” kategóriájú irodaházak iránt. Ha a kereslet magas, és az átalakítással az épület megfelelhet az igényeknek, ez pozitív jel lehet a döntés meghozatalában. A bevezetőben említett tényezők miatt növekedés várható a keresletben, de egyáltalán nem biztos, hogy ez a megállapítás az Ön spekulatív ingatlanának lokációjára is vonatkozik.

2. Költség-haszon elemzés

Az átalakítás jelentős költségekkel járhat gyakorlatilag minden területen, ideértve pl. az infrastruktúrafejlesztést, a technológiai frissítéseket, a belsőépítészeti munkákat. Fontos, hogy a várható beruházásokat és a várható megtérülést részletesen megvizsgálják az érintettek.

3. Épület állapota és szerkezete

Az átalakítás előtt alaposan meg kell vizsgáltatnia az épület jelenlegi állapotát és szerkezetét. Felmérésre kerül, hogy mennyi munka és költség szükséges az „A” kategóriára vonatkozó szabványoknak való megfeleléshez.

4. Szabályozási követelmények

Fontos megértenie az építési és környezetvédelmi szabályozásokat, amelyek befolyásolhatják az átalakítási folyamatot és a végeredményt. Ezek lehetnek energetikai, biztonsági előírások stb.

5. Környezeti fenntarthatóság

Az „A” kategóriájú irodaházak általában magasabb szintű fenntarthatósági szempontoknak kell megfelelniük. Fontos szem előtt tartania az energiahatékonyságot, a környezetbarát megoldásokat és más fenntarthatósági tényezőket az átalakítás során.

6. Versenyképesség és piaci pozíció

Az „A” kategóriájú irodaházak általában magasabb bérleti díjat kérhetnek, de a magasabb minőségű szolgáltatásokkal és kényelemmel versenyképesebbek is a piacon. Fontos felmérnie, hogy az átalakított irodaház versenyképes lesz-e az adott piacon.

7. Bérbeadói igények

Fontos figyelembe vennie a potenciális bérlők (várható) igényeit és elvárásait az irodaház minőségével és szolgáltatásaival kapcsolatban. Az „A” kategóriájú irodaházak általában vonzóbbak a bérlők számára, különösen a nagyobb cégek vagy a multinacionális vállalatok számára. A kaliforniai Constructive Solutions szerint az ottani „A” kategóriájú ingatlanokat zömmel pénzügyi-, ingatlan-, politikai- és jogi területen tevékenykedő vállalatok veszik igénybe hosszú távra, míg a „B” besorolásúakat IT-cégek, call-centerek, mérnöki és helyi vállalkozások, közép távra.

Milyen tevékenység szükséges ahhoz, hogy egy irodaházat „A” kategóriájúvá alakítson?

1. Átfogó felmérés és tervezés

Első lépésként részletes felmérést kell végeztetnie az épület állapotáról és funkcióiról. Ez magában foglalja a szerkezeti elemek, az épület berendezései és az energiahatékonysági elemzések felmérését is. Ezután olyan tervezési folyamat következik, amely az „A” kategóriájú irodaházak szabványait és elvárásait veszi figyelembe.

2. Infrastruktúra fejlesztése

Az „A” kategóriájú irodaházak általában magasabb szintű infrastruktúrával rendelkeznek, például korszerű fűtési, szellőztetési és légkondicionálási rendszerekkel, valamint energiahatékony megoldásokkal. Az ilyen rendszerek telepítése vagy javítása lehet szükséges.

3. Technológiai fejlesztések

Az „A” kategóriájú irodaházakban általában magasabb szintű technológiai infrastruktúra található, beleértve az internet-hozzáférést, a kommunikációs rendszereket és az intelligens épületmenedzsment-rendszereket. Az ilyen rendszerek bevezetése vagy frissítése szintén fontos lehet.

4. Design és belsőépítészet

Az „A” kategóriájú irodaházak általában magasabb minőségű belsőépítészeti és designelemekkel rendelkeznek, amelyek kényelmet és esztétikát biztosítanak az alkalmazottak számára. Ez magában foglalhatja a tértervezést, a zöldfalakat, a bútorozást, az anyagok kiválasztását és a megvilágítást.

5. Zöld és fenntarthatósági intézkedések

Az „A” kategóriájú irodaházaknak általában magasabb szintű fenntarthatósági és környezetvédelmi szempontoknak kell megfelelniük. Ez magában foglalhatja az energiahatékonyságot, a megújuló energiaforrások felhasználását, a hulladékcsökkentést és más zöld gyakorlatokat.

6. Minőségellenőrzés és tanúsítványok

Fontos lehet az átalakítás során a minőségellenőrzés és a szabványok betartásának ellenőrzése.

Az ingatlanpiac, a hasonló ingatlanok és a bérlői kereslet értékelése szilárd kiindulópontot biztosít a kereskedelmi ingatlanok újrapozícionálásának tervezéséhez. Amennyiben az „upgrade” mellett dönt, keressen egy olyan csapatot, amely megfelelő szintű projekt-tapasztalattal rendelkezik, képes megbirkózni a nehézségekkel, és elég fürge ahhoz, hogy akár egy pillanat alatt is meg tudja találni a megfelelő megoldást. Például a BIG-HAUSE Kft-t. Ha megbízható tanácsadóval és (generál)kivitelezővel dolgozik együtt, hosszú távon időt takaríthat meg.

A címlapkép forrása: Freepik.com
Közzététel: 2024. február 20.

Development of office buildings as a possible strategy

Developing office buildings brings many benefits not only to tenants but also to owners. They provide a modern, efficient and comfortable working environment, which contributes to business success and long-term sustainability. Proper planning, financing and construction are key to the creation and operation of successful Grade A office buildings. Building owners and managers need a team of experts who can help reposition office buildings.